Invertir en Cadiz, KY — Análisis de mercado
Cadiz es uno de los puntos de entrada de menor base en Kentucky, con un precio medio de vivienda de alrededor de $260,000. Cadiz es un mercado de complejos turísticos y alquileres vacacionales. El número de alquiler a largo plazo aquí rara vez cuenta la historia real —el caso de inversión generalmente se basa en los ingresos por noche, y los prestamistas que aceptan ingresos documentados por alquiler a corto plazo evalúan estos acuerdos de manera muy diferente a los prestamistas que no lo hacen.
Comprar una propiedad de alquiler en Cadiz con un préstamo DSCR significa dar un pago inicial mínimo de $52,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $208,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital y los intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,454 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Trigg de aproximadamente $186/mes, el seguro de propietario de aproximadamente $104/mes, y una asignación de HOA/asociación maestra de $180/mes, y tu PITIA total asciende a cerca de $1,925/mes. Esa cifra de PITIA —no el P&I— es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Cadiz debería generar aproximadamente $1,075/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,925, eso produce una relación DSCR estimada de 0.56x. Eso está muy por debajo del umbral de 1.0 en un contrato de arrendamiento a largo plazo, lo cual es típico para un mercado a este precio. La financiación aquí generalmente funciona de una de tres maneras: un pago inicial más grande, un producto DSCR sin relación o calificar con ingresos por alquiler a corto plazo en lugar de alquiler a largo plazo.
Si tienes la intención de operar la propiedad como alquiler a corto plazo, los ingresos brutos nocturnos estimados en Cadiz son de alrededor de $2,300/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos STR dólar por dólar —típicamente aplican un recorte del 25%–30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicar un recorte del 28% da un efectivo de $1,656/mes, o una relación DSCR de 0.86x. Incluso con ingresos a corto plazo, este es un archivo ajustado, así que planifica un pago inicial más grande o una estructura sin relación.
Dos elementos específicos de Kentucky para incluir en tu modelo: las evaluaciones de propiedades de Kentucky están constitucionalmente obligadas a seguir el 100% del valor justo en efectivo y los PVA del condado revalúan en un ciclo de inspección física de cuatro años, mientras que las ciudades y los distritos escolares acumulan sus propias tasas —dos direcciones dentro del mismo condado pueden tener facturas significativamente diferentes. Específicamente en Cadiz, el impuesto a la propiedad efectivo en propiedades de inversión ronda el 0.86% del valor anualmente —aproximadamente $2,236 al año al precio medio— y el seguro de propietario cerca de $1,248 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Cadiz arroja una tasa de capitalización estimada del 3.08% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 20.2. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $850 negativos. El flujo de caja negativo con un 20% de pago inicial es común en mercados impulsados por la apreciación; los inversores aquí suelen aumentar el pago inicial, comprar por debajo de la media, añadir una unidad o alquilar la propiedad a corto plazo para cerrar la brecha.