Préstamos Non-QM — cuando lo convencional no funciona.
Préstamos por estados de cuenta bancarios, por agotamiento de activos, DSCR y para ciudadanos extranjeros para prestatarios autónomos, inversionistas y cualquier persona con un perfil financiero sólido pero con documentación no tradicional.
Programas Non-QM de un vistazo
Solo pautas aproximadas; la calificación real depende del expediente completo del préstamo (profundidad de crédito, reservas, tipo de propiedad, ocupación y superposiciones del inversor). Confirmaremos tus números exactos por escrito.
| Pauta | Estado de Cuenta Bancario 12 o 24 meses | Solo P&L P&L preparado por CPA | Agotamiento de Activos Califica según activos líquidos | Ciudadano Extranjero No ciudadanos estadounidenses / titulares de visa |
|---|---|---|---|---|
| FICO mínimo | 660 · lo mejor 720+ | 680 · lo mejor 720+ | 700+ típico | No requerido (referencia de crédito internacional OK) |
| Pago inicial mínimo | 10% (FICO 740+) · 15%–20% estándar | 15%–20% | 20%–25% | 25%–35% |
| DTI máximo | 50% | 50% | 45% (usando ingresos imputados) | 50% (cuando corresponda) |
| Reservas | 6 meses PITI | 6 meses PITI | Los activos retenidos cuentan tanto para la calificación como para las reservas | 12 meses PITI en banco de EE. UU. |
| Préstamo Máx. | $3M–$4M | $3M | $3M+ | $3M–$5M |
| Ocupación | Primaria, segunda, inversión | Primaria, segunda, inversión | Primaria, segunda, inversión | Segunda vivienda o inversión (no primaria) |
| Tipo de documento | 12 o 24 meses de estados de cuenta bancarios comerciales o personales | P&L preparado por CPA de 12 a 24 meses · no se requieren estados de cuenta bancarios | Activos líquidos ÷ 60–84 meses = ingresos mensuales | Carta de ingresos/activos extranjeros de banquero internacional |
| Tasa vs conv. | +0.5%–1.5% | +0.75%–1.5% | +0.75%–1.5% | +1%–2% |
| Refinanciamiento con retiro de efectivo | Hasta 80% LTV | Hasta 75% LTV | Hasta 70% LTV | Hasta 65% LTV |
Estado de Cuenta Bancario
12 o 24 meses
- FICO mínimo
- 660 · lo mejor 720+
- Pago inicial mínimo
- 10% (FICO 740+) · 15%–20% estándar
- DTI máximo
- 50%
- Reservas
- 6 meses PITI
- Préstamo Máx.
- $3M–$4M
- Ocupación
- Primaria, segunda, inversión
- Tipo de documento
- 12 o 24 meses de estados de cuenta bancarios comerciales o personales
- Tasa vs conv.
- +0.5%–1.5%
- Refinanciamiento con retiro de efectivo
- Hasta 80% LTV
Solo P&L
P&L preparado por CPA
- FICO mínimo
- 680 · lo mejor 720+
- Pago inicial mínimo
- 15%–20%
- DTI máximo
- 50%
- Reservas
- 6 meses PITI
- Préstamo Máx.
- $3M
- Ocupación
- Primaria, segunda, inversión
- Tipo de documento
- P&L preparado por CPA de 12 a 24 meses · no se requieren estados de cuenta bancarios
- Tasa vs conv.
- +0.75%–1.5%
- Refinanciamiento con retiro de efectivo
- Hasta 75% LTV
Agotamiento de Activos
Califica según activos líquidos
- FICO mínimo
- 700+ típico
- Pago inicial mínimo
- 20%–25%
- DTI máximo
- 45% (usando ingresos imputados)
- Reservas
- Los activos retenidos cuentan tanto para la calificación como para las reservas
- Préstamo Máx.
- $3M+
- Ocupación
- Primaria, segunda, inversión
- Tipo de documento
- Activos líquidos ÷ 60–84 meses = ingresos mensuales
- Tasa vs conv.
- +0.75%–1.5%
- Refinanciamiento con retiro de efectivo
- Hasta 70% LTV
Ciudadano Extranjero
No ciudadanos estadounidenses / titulares de visa
- FICO mínimo
- No requerido (referencia de crédito internacional OK)
- Pago inicial mínimo
- 25%–35%
- DTI máximo
- 50% (cuando corresponda)
- Reservas
- 12 meses PITI en banco de EE. UU.
- Préstamo Máx.
- $3M–$5M
- Ocupación
- Segunda vivienda o inversión (no primaria)
- Tipo de documento
- Carta de ingresos/activos extranjeros de banquero internacional
- Tasa vs conv.
- +1%–2%
- Refinanciamiento con retiro de efectivo
- Hasta 65% LTV
Estado de Cuenta Bancario
Califica con 12 o 24 meses de estados de cuenta bancarios comerciales o personales. Perfecto para prestatarios autónomos que deducen gastos significativos.
Ver programaSolo P&L
Utiliza un estado de pérdidas y ganancias preparado por un CPA o EA. Sin estados de cuenta bancarios, sin declaraciones de impuestos. La ruta más limpia cuando tus libros están organizados.
Ver programaAgotamiento de Activos
Califica con activos líquidos — corretaje, ahorros, jubilación. Diseñado para jubilados, fundadores después de una salida exitosa y prestatarios de alto patrimonio neto.
Ver programaCiudadano Extranjero
Hipotecas para no ciudadanos estadounidenses que compran segundas viviendas o propiedades de inversión. No se requiere SSN, historial crediticio de EE. UU. ni declaraciones de impuestos de EE. UU.
Ver programaDSCR (Inversionista)
Califica según el flujo de efectivo de la propiedad de alquiler — no según tus ingresos personales. Cierra en una LLC. Se admiten alquileres a largo y corto plazo.
Ver programaPanorama para Trabajadores Independientes
Compara todas las opciones para trabajadores independientes y Non-QM una al lado de la otra. Encuentra el programa adecuado para tu perfil de ingresos.
Ver programaCómo funcionan los préstamos Non-QM
Los préstamos Non-QM no siguen las estrictas reglas de capacidad de pago que definen los préstamos convencionales, FHA, VA y USDA. En su lugar, utilizan métodos alternativos para verificar que puedes pagar el préstamo, métodos que a menudo pintan una imagen más precisa de la verdadera solidez financiera de un prestatario.
Préstamos basados en estados de cuenta bancarios: Analizamos tus depósitos durante 12 a 24 meses para calcular los ingresos que califican. Esto es especialmente potente para dueños de negocios que toman un salario mínimo pero generan un fuerte flujo de efectivo.
Agotamiento de activos: Tus activos líquidos se dividen por un período establecido (a menudo 60 u 84 meses) para crear una cifra de ingresos mensuales. Un prestatario con $1.2M en activos podría calificar con $14,000–$20,000 por mes en ingresos imputados.
DSCR: El ingreso de alquiler de la propiedad califica para el préstamo. Consulta nuestra página del programa DSCR para más detalles.
Opciones de solo intereses: Algunos programas Non-QM ofrecen pagos de solo intereses durante los primeros 5 a 10 años, mejorando el flujo de efectivo para inversores y prestatarios con ingresos variables.
Para quiénes son los préstamos Non-QM
- Prestatarios trabajadores independientes con un fuerte flujo de efectivo pero bajos ingresos imponibles
- Inversionistas de bienes raíces con múltiples propiedades
- Jubilados con activos significativos pero ingresos documentados limitados
- Extranjeros comprando propiedades en EE. UU.
- Prestatarios con un evento de crédito reciente (bancarrota, ejecución hipotecaria) que se han recuperado
- Cualquiera que exceda los límites convencionales de deuda a ingresos
Préstamos Non-QM por ciudad
Estos mercados de Colorado y Florida tienen altas concentraciones de trabajadores independientes, inversores y compradores internacionales que se benefician de la financiación Non-QM.
Préstamos Non-QM en Telluride
Mediana: $2.4M
Ver guíaPréstamos Non-QM en Ouray
Mediana: $695K
Ver guíaPréstamos Non-QM en Grand Junction
Mediana: $415K
Ver guíaPréstamos Non-QM en Boulder
Mediana: $895K
Ver guíaPréstamos Non-QM en Aspen
Mediana: $3.2M
Ver guíaPréstamos Non-QM en Vail
Mediana: $2.1M
Ver guíaPréstamos Non-QM en Steamboat Springs
Mediana: $1.15M
Ver guíaPréstamos Non-QM en Crested Butte
Mediana: $1.45M
Ver guíaPréstamos Non-QM en Salida
Mediana: $595K
Ver guíaPréstamos Non-QM en Pagosa Springs
Mediana: $575K
Ver guíaPréstamos Non-QM en Buena Vista
Mediana: $555K
Ver guíaPréstamos Non-QM en Estes Park
Mediana: $695K
Ver guíaPréstamos Non-QM en Breckenridge
Mediana: $1.3M
Ver guíaPréstamos Non-QM en Naples
Mediana: $795K
Ver guíaPréstamos Non-QM en Tampa
Mediana: $415K
Ver guíaPréstamos Non-QM en Cape Coral
Mediana: $385K
Ver guíaPréstamos Non-QM en Fort Myers
Mediana: $365K
Ver guíaPréstamos Non-QM en Jacksonville
Mediana: $315K
Ver guíaPréstamos Non-QM en Orlando
Mediana: $385K
Ver guíaPréstamos Non-QM en Miami
Mediana: $625K
Ver guíaPréstamos Non-QM en Destin
Mediana: $685K
Ver guíaPreguntas Frecuentes sobre Préstamos Non-QM
¿Qué es un préstamo Non-QM?
Los préstamos Non-QM (Non-Qualified Mortgage) son productos hipotecarios que quedan fuera de las estrictas reglas de "hipoteca calificada" establecidas por el CFPB. Utilizan documentación y métodos de suscripción alternativos para calificar a prestatarios que no encajan en el formato estándar de W-2, declaración de impuestos y relación deuda-ingresos.
¿Quién debería considerar un préstamo Non-QM?
Prestatarios autónomos, inversionistas inmobiliarios, jubilados con ingresos basados en activos, ciudadanos extranjeros y cualquier persona con un perfil financiero sólido pero documentación de ingresos no tradicional. Si no puedes calificar para un préstamo convencional, FHA o VA, Non-QM podría ser la respuesta.
¿Qué tipos de préstamos Non-QM están disponibles?
Los programas comunes incluyen préstamos por estados de cuenta bancarios (usan de 12 a 24 meses de estados de cuenta bancarios comerciales o personales en lugar de declaraciones de impuestos), préstamos por agotamiento de activos (califican según activos líquidos), préstamos DSCR (califican según ingresos por alquiler), préstamos de solo interés y préstamos para ciudadanos extranjeros.
¿Qué puntaje de crédito necesito?
La mayoría de los programas Non-QM requieren una puntuación de crédito mínima de 660-680, aunque algunos permiten hasta 620 con pagos iniciales más grandes. Las mejores tasas y condiciones se reservan para puntuaciones de 720+.
¿Cuánto pago inicial se requiere?
Los préstamos Non-QM generalmente requieren un 10-25% de pago inicial, dependiendo del programa, la puntuación de crédito y el tipo de propiedad. Los préstamos por estados de cuenta bancarios a menudo comienzan en 10%, mientras que los programas para ciudadanos extranjeros y por agotamiento de activos pueden requerir un 20-30%.
¿Las tasas de los préstamos Non-QM son más altas?
Las tasas Non-QM son típicamente 0.5-2% más altas que las tasas convencionales, lo que refleja la flexibilidad y el riesgo adicionales. Sin embargo, para los prestatarios que no pueden calificar en otro lugar, la prima de la tasa a menudo vale la pena por el acceso a la financiación.
¿Puedo refinanciar un préstamo Non-QM más adelante?
Sí — muchos prestatarios usan Non-QM como una solución puente. Una vez que tu situación de ingresos cambie (por ejemplo, tienes dos años de declaraciones de impuestos que muestran ingresos sólidos como autónomo), puedes refinanciar a un préstamo convencional con una tasa más baja.
¿Puede un comprador autónomo en Colorado usar estados de cuenta bancarios en lugar de declaraciones de impuestos?
Sí — los préstamos por estados de cuenta bancarios son uno de los programas Non-QM más comunes para compradores autónomos en Colorado. Usamos 12 o 24 meses de estados de cuenta bancarios comerciales o personales para calcular los ingresos calificatorios. Esto es particularmente útil para dueños de negocios en Aspen, Telluride y Denver que muestran ingresos imponibles mínimos debido a deducciones comerciales. El FICO mínimo es típicamente 660; las mejores tasas a 720+.
¿Qué es un préstamo por agotamiento de activos y quién califica?
Un préstamo por agotamiento de activos (o disipación de activos) te califica basándose en activos líquidos en lugar de ingresos. Tus activos elegibles (corretaje, ahorros, cuentas de jubilación — generalmente con descuento) se dividen entre 60 y 84 meses para generar una cifra de ingreso mensual. Un jubilado con $1.5M en una cuenta de corretaje podría calificar para $18,000–$25,000/mes en ingresos imputados sin necesidad de otra documentación de ingresos. Esto es común entre compradores de segundas viviendas en Aspen y "snowbirds" de Colorado.
¿Puede un ciudadano extranjero comprar una casa en Florida con un préstamo Non-QM?
Sí — los programas Non-QM para ciudadanos extranjeros están disponibles para no ciudadanos estadounidenses que compran segundas viviendas o propiedades de inversión en Florida. No se requiere número de Seguro Social de EE. UU., historial crediticio de EE. UU. o declaraciones de impuestos de EE. UU. Los prestamistas típicamente requieren un 25-35% de pago inicial, 12 meses de reservas PITI en una cuenta bancaria de EE. UU., y una referencia de crédito internacional o carta de activos de tu banquero del país de origen. Naples, Miami y Destin son mercados comunes para compradores extranjeros.
¿Cómo funciona un préstamo "P&L Only"?
Un préstamo P&L Only (ganancias y pérdidas) utiliza un estado de pérdidas y ganancias preparado por un CPA o EA de 12 a 24 meses como el único documento de ingresos — sin estados de cuenta bancarios, sin declaraciones de impuestos. El P&L es preparado por un CPA o agente registrado con licencia y firmado con su membrete. Esta es la ruta Non-QM más sencilla cuando tus libros comerciales están organizados pero tus declaraciones de impuestos muestran deducciones significativas. El FICO mínimo es típicamente 680.
¿Cuál es el límite del préstamo Non-QM en Colorado?
Los préstamos Non-QM no están sujetos a los mismos límites de préstamo conformes que los productos Fannie/Freddie. Los programas de estados de cuenta bancarios y agotamiento de activos típicamente van hasta $3M–$4M por propiedad. Los programas para ciudadanos extranjeros van de $3M–$5M. Los Non-QM súper jumbo por encima de $5M pueden estar disponibles a través de prestamistas de cartera seleccionados. No hay un límite absoluto vinculado a los límites de la FHFA.
¿Puedo usar financiación Non-QM para una unidad de condohotel en Purgatory Village?
Sí — Non-QM es una de las rutas principales para la financiación de condohoteles cuando los préstamos convencionales y FHA no están disponibles. Los programas Non-QM DSCR (que califican según los ingresos por alquiler) y los programas Non-QM de cartera pueden adaptarse a las clasificaciones de condohotel. Espera un pago inicial del 25-30%, un FICO de 660+ y una prima de tasa del 0.5-1.5% por encima de lo convencional. Hemos cerrado unidades en Purgatory Village con Non-QM — contáctanos antes de hacer una oferta.
Encuentra tu solución Non-QM
Si la financiación tradicional dice no, nosotros a menudo decimos sí. Programas basados en estados de cuenta bancarios, activos e inversionistas para Colorado y Florida.
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