Invertir en Cumberland, MD — Análisis de mercado
Cumberland es uno de los puntos de entrada de menor base en Maryland, con un precio medio de vivienda de alrededor de $130,000. Cumberland es un mercado más pequeño de Maryland. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Cumberland con un préstamo DSCR significa dar un pago inicial mínimo de $26,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $104,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas de DSCR cercanos al 7.50%, el capital y los intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $727 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Allegany de aproximadamente $115/mes y el seguro de propietario de alrededor de $52/mes, y tu PITIA total asciende a cerca de $894/mes. Esa cifra de PITIA —no el P&I— es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Cumberland debería generar aproximadamente $1,175/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $894, eso produce una relación DSCR estimada de 1.31x. Eso supera cómodamente el mínimo de 1.0 y te coloca en el nivel de precios DSCR más sólido que ofrecen la mayoría de los prestamistas, lo que generalmente significa una mejora de la tasa del 0.25% al 0.50% en comparación con un acuerdo de equilibrio.
Dos elementos específicos de Maryland para incluir en tu modelo: Maryland cobra un impuesto estatal de transferencia y registro al cierre que varía según el condado y puede agregar más del 1% al costo de adquisición, y Baltimore City requiere licencias de alquiler y certificación de plomo en la mayoría de las propiedades construidas antes de 1978. Ocean City y Deep Creek Lake impulsan los ingresos por alquileres a corto plazo del estado. Específicamente en Cumberland, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión asciende a alrededor del 1.06% del valor anualmente —aproximadamente $1,378 al año al precio medio— y el seguro de propietario cerca de $624 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Cumberland arroja una tasa de capitalización estimada del 6.72% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 9.2. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $281 positivo. Un archivo con flujo de caja con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.