Invertir en Gaffney, SC — Análisis de mercado
Gaffney es uno de los puntos de entrada de menor base en Carolina del Sur, con un precio medio de vivienda de alrededor de $205,000. Gaffney es un mercado más pequeño de Carolina del Sur. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas entre alquiler y precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Gaffney con un préstamo DSCR significa dar un pago inicial mínimo de $41,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $164,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas de DSCR cercanos al 7.50%, el capital y los intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,147 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Cherokee de aproximadamente $167/mes y el seguro de propietario de alrededor de $82/mes, y tu PITIA total se acerca a los $1,396/mes. Esa cifra de PITIA —no el P&I— es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Gaffney debería generar aproximadamente $1,675/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,396, eso produce una relación DSCR estimada de 1.20x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podría llevar el expediente a un nivel inferior, vale la pena hacer una prueba de estrés antes de que hagas la oferta.
Dos elementos específicos de Carolina del Sur para incluir en tu modelo: Carolina del Sur evalúa las viviendas ocupadas por el propietario al 4% pero las propiedades de alquiler no ocupadas por el propietario al 6% y elimina el crédito de operación escolar, lo que prácticamente duplica la factura de impuestos después de la compra de un alquiler; los condados costeros también requieren el registro de impuestos de alojamiento para alquileres nocturnos. Específicamente en Gaffney, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión asciende a alrededor del 0.98% del valor anualmente, aproximadamente $2,009 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $984 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Gaffney arroja una tasa de capitalización estimada del 6.08% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 10.2. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $279 positivo. Un expediente con flujo de caja positivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.