Invertir en Greenwood, SC — Análisis de Mercado
Greenwood es uno de los puntos de entrada de menor base en Carolina del Sur, con un precio medio de vivienda de alrededor de $215,000. Greenwood es un mercado más pequeño de Carolina del Sur. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Greenwood con un préstamo DSCR significa dar un pago inicial mínimo de $43,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $172,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas de DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a unos $1,203 al mes. Añade los impuestos a la propiedad del condado de Greenwood de aproximadamente $176/mes y el seguro de propietario de alrededor de $86/mes, y tu PITIA total se sitúa cerca de $1,464/mes. Esa cifra de PITIA —no el P&I— es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un arrendamiento a largo plazo en Greenwood debería generar aproximadamente $1,725/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,464, eso produce una relación DSCR estimada de 1.18x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podrían empujar el archivo a un nivel inferior; vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Dos elementos específicos de Carolina del Sur para incluir en tu modelo: Carolina del Sur grava las propiedades ocupadas por el propietario con una relación de tasación del 4%, pero las propiedades de inversión con un 6%, por lo que los costos de mantenimiento para los inversionistas son significativamente más altos que para un comparable ocupado por el propietario en la misma calle. En Greenwood específicamente, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión ronda el 0.98% del valor anualmente, aproximadamente $2,107 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $1,032 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Greenwood arroja una tasa de capitalización estimada del 5.97% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 10.4. El flujo de efectivo mensual en un arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $261 positivos. Un archivo con flujo de efectivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no disminuya.