Invertir en Harrington, DE — Análisis de mercado
Harrington es uno de los puntos de entrada de menor base en Delaware, con un precio medio de vivienda de alrededor de $275,000. Harrington es un mercado más pequeño de Delaware. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Harrington con un préstamo DSCR significa aportar un mínimo de $55,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $220,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,538 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Kent de aproximadamente $133/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $110/mes, y tu PITIA total asciende a cerca de $1,781/mes. Esa cifra de PITIA —no el P&I— es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Harrington debería generar aproximadamente $2,100/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,781, eso produce una relación DSCR estimada de 1.18x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podría empujar el expediente a un nivel inferior; vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Dos elementos específicos de Delaware para incluir en tu modelo: Delaware no tiene impuesto sobre las ventas y tiene una de las tasas impositivas efectivas sobre la propiedad más bajas del país, lo que representa una ventaja significativa para el DSCR. El estado sí cobra un impuesto de transferencia de bienes raíces que generalmente es del 4% dividido entre comprador y vendedor; presupuéstalo, porque está muy por encima de la norma nacional. Específicamente en Harrington, el impuesto a la propiedad efectivo sobre la propiedad de inversión ronda el 0.58% del valor anualmente, aproximadamente $1,595 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $1,320 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Harrington arroja una tasa de capitalización estimada del 5.68% utilizando un margen NOI del 62% y un multiplicador de alquiler bruto de 10.9. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $319 positivos. Un expediente con flujo de caja positivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.