Invertir en Huntington, IN — Análisis de Mercado
Huntington es uno de los puntos de entrada de menor base en Indiana, con un precio medio de vivienda de alrededor de $175,000. Huntington es un mercado más pequeño de Indiana. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Huntington con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $35,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $140,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $979 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Huntington de aproximadamente $125/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $70/mes, y tu PITIA total asciende a cerca de $1,174/mes. Esa cifra de PITIA —no el P&I— es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Huntington debería generar aproximadamente $1,475/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,174, eso produce una relación DSCR estimada de 1.26x. Eso supera cómodamente el mínimo de 1.0 y te coloca en el nivel de precios DSCR más sólido que ofrecen la mayoría de los prestamistas, lo que generalmente significa una mejora de la tasa del 0.25% al 0.50% en comparación con un trato de equilibrio.
Dos elementos específicos de Indiana para incluir en tu modelo: Indiana limita el impuesto a la propiedad al 2% del valor bruto tasado para propiedades de alquiler residenciales, frente al 1% para viviendas ocupadas por el propietario, por lo que la misma casa le cuesta a un inversor aproximadamente el doble de impuestos que al propietario de al lado; modela el límite no residencial desde el primer día. Específicamente en Huntington, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión asciende a alrededor del 0.86% del valor anualmente, aproximadamente $1,505 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $840 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Huntington arroja una tasa de capitalización estimada del 6.27% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 9.9. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un pago inicial del 20% se estima en $301 positivo. Un archivo con flujo de efectivo con un pago inicial del 20% es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.