Invertir en Kokomo, IN — Análisis de Mercado
Kokomo es uno de los puntos de entrada de menor base en Indiana, con un precio promedio de vivienda de alrededor de $155,000. Kokomo es un mercado más pequeño de Indiana. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Kokomo con un préstamo DSCR significa dar un mínimo de $31,000 de pago inicial (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $124,000 con un 80% LTV. Con los precios actuales para inversionistas DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a unos $867 al mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Howard de aproximadamente $111/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $62/mes, y tu PITIA total se acerca a los $1,040/mes. Esa cifra de PITIA —no el P&I— es lo que el prestamista divide en tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Kokomo debería generar aproximadamente $1,350/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,040, eso produce una relación DSCR estimada de 1.30x. Eso supera cómodamente el mínimo de 1.0 y te coloca en el nivel de precios DSCR más sólido que ofrecen la mayoría de los prestamistas, lo que generalmente significa una mejora de la tasa del 0.25% al 0.50% en comparación con un trato de equilibrio.
Dos elementos específicos de Indiana para incluir en tu modelo: Indiana limita el impuesto a la propiedad al 2% del valor bruto tasado para propiedades de alquiler residenciales, un disyuntor constitucional que brinda a los inversionistas un costo de mantenimiento inusualmente predecible. Combinado con plazos de desalojo rápidos y favorables para los propietarios, es uno de los estados de flujo de efectivo más eficientes del Medio Oeste. Específicamente en Kokomo, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión ronda el 0.86% del valor anualmente, aproximadamente $1,333 al año al precio promedio, y el seguro de propietario cerca de $744 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Kokomo arroja una tasa de capitalización estimada del 6.48% utilizando un margen NOI del 62% y un multiplicador de alquiler bruto de 9.6. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $310 positivos. Un expediente con flujo de efectivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.