Invertir en Liberal, KS — Análisis de Mercado
Liberal es uno de los puntos de entrada de menor base en Kansas, con un precio medio de vivienda de alrededor de $155,000. Liberal es un mercado más pequeño de Kansas. Los precios de entrada son bajos y las relaciones de alquiler bruto a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Liberal con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $31,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $124,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital y los intereses de ese préstamo ascienden a unos $867 al mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Seward de aproximadamente $182/mes y el seguro del propietario de unos $62/mes, y tu PITIA total asciende a unos $1,111/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide en tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Liberal debería generar aproximadamente $1,350/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,111, eso produce una relación DSCR estimada de 1.21x. Esto supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podría empujar el archivo a un nivel inferior; vale la pena hacer una prueba de estrés antes de presentar la oferta.
Dos elementos específicos de Kansas para incluir en tu modelo: Kansas evalúa la propiedad residencial al 11.5% del valor de mercado y los tasadores del condado están obligados a revisar los valores anualmente, por lo que un precio de compra por encima de la evaluación anterior generalmente aparece en el siguiente aviso de valor; evalúa la línea de impuestos según lo que pagas, no la factura del vendedor. Específicamente en Liberal, el impuesto a la propiedad efectivo sobre la propiedad de inversión ronda el 1.41% del valor anualmente, aproximadamente $2,186 al año al precio medio, y el seguro para propietarios cerca de $744 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Liberal arroja una tasa de capitalización estimada del 6.48% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 9.6. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $239 positivos. Un archivo con flujo de caja positivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.