Invirtiendo en Madison, IN — Análisis de Mercado
Madison es uno de los puntos de entrada de menor base en Indiana, con un precio medio de vivienda de alrededor de $235,000. Madison es un mercado más pequeño de Indiana. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Madison con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $47,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $188,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,315 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Jefferson de aproximadamente $168/mes y el seguro de propietario de alrededor de $94/mes, y tu PITIA total se acerca a $1,577/mes. Esa cifra de PITIA —no el P&I— es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Madison debería generar aproximadamente $1,850/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,577, eso produce una relación DSCR estimada de 1.17x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podría llevar el expediente a un nivel inferior — vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Si tienes la intención de operar la propiedad como alquiler a corto plazo, el ingreso bruto nocturno estimado en Madison es de alrededor de $2,775/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan el ingreso bruto de STR dólar por dólar —típicamente lo reducen entre un 25% y un 30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicar una reducción del 28% da un ingreso efectivo de $1,998/mes, o una relación DSCR de 1.27x. En base a un alquiler a corto plazo, los cálculos cambian sustancialmente y el acuerdo se suscribe muy por encima del mínimo.
Dos elementos específicos de Indiana para incluir en tu modelo: Indiana limita el impuesto a la propiedad al 2% del valor tasado bruto para propiedades residenciales de alquiler, frente al 1% para viviendas ocupadas por el propietario, por lo que la misma casa le cuesta a un inversionista aproximadamente el doble de impuestos que al propietario de al lado — modela el límite no residencial desde el primer día. Específicamente en Madison, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión ronda el 0.86% del valor anualmente — aproximadamente $2,021 al año al precio medio — y el seguro de propietario cerca de $1,128 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Madison calcula una tasa de capitalización estimada del 5.86% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 10.6. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $273 positivos. Un expediente con flujo de caja con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no disminuya.