Invertir en Michigan City, IN — Análisis de Mercado
Michigan City es uno de los puntos de entrada de menor base en Indiana, con un precio medio de vivienda de alrededor de $215,000. Michigan City es un mercado de complejos turísticos y alquileres vacacionales. El número de alquiler a largo plazo aquí rara vez cuenta la historia real — el caso de inversión generalmente se basa en los ingresos nocturnos, y los prestamistas que aceptan ingresos documentados de alquiler a corto plazo suscriben estos acuerdos de manera muy diferente a los prestamistas que no lo hacen.
Comprar una propiedad de alquiler en Michigan City con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $43,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $172,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a unos $1,203 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de LaPorte de aproximadamente $154/mes, el seguro del propietario de unos $86/mes y una asignación de HOA/asociación maestra de $180/mes, y tu PITIA total asciende a unos $1,623/mes. Esa cifra de PITIA — no el P&I — es lo que el prestamista divide en tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Michigan City debería generar aproximadamente $925/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,623, eso produce una relación DSCR estimada de 0.57x. Esto está muy por debajo del umbral de 1.0 para un contrato de arrendamiento a largo plazo, lo cual es típico para un mercado en este rango de precios. La financiación aquí generalmente funciona de una de tres maneras: un pago inicial más grande, un producto DSCR sin relación, o calificar con ingresos de alquiler a corto plazo en lugar de alquiler a largo plazo.
Si tienes la intención de operar la propiedad como un alquiler a corto plazo, los ingresos brutos nocturnos estimados en Michigan City son de alrededor de $2,000/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos de STR dólar por dólar; generalmente los reducen entre un 25% y un 30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicar una reducción del 28% da un efectivo de $1,440/mes, o una relación DSCR de 0.89x. Incluso con ingresos a corto plazo, este es un caso ajustado, así que planifica un pago inicial más grande o una estructura sin relación.
Dos elementos específicos de Indiana para incluir en tu modelo: Indiana limita el impuesto a la propiedad al 2% del valor bruto tasado para propiedades residenciales de alquiler, un disyuntor constitucional que brinda a los inversores un costo de mantenimiento inusualmente predecible. Combinado con plazos de desalojo rápidos y favorables para el propietario, es uno de los estados con flujo de efectivo más eficientes en el Medio Oeste. Específicamente en Michigan City, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión ronda el 0.86% del valor anualmente, aproximadamente $1,849 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $1,032 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Michigan City arroja una tasa de capitalización estimada del 3.20% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 19.4. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $698 negativos. El flujo de efectivo negativo con un 20% de pago inicial es común en mercados impulsados por la apreciación; los inversores aquí suelen aumentar el pago inicial, comprar por debajo de la media, añadir una unidad o operar la propiedad a corto plazo para cerrar la brecha.