Invertir en Muncie, IN — Análisis de mercado
Muncie es uno de los puntos de entrada de menor base en Indiana, con un precio medio de vivienda de alrededor de $130,000. Muncie es un mercado universitario. La demanda de estudiantes y profesores crea una ocupación confiable, pero el arrendamiento es estacional: la mayoría de las colocaciones del año ocurren en una estrecha ventana de verano, y el arrendamiento por habitación a menudo produce más alquiler bruto que un solo arrendamiento de casa completa.
Comprar una propiedad de alquiler en Muncie con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $26,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $104,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a unos $727 al mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Delaware de aproximadamente $93/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $52/mes, y tu PITIA total se acerca a los $872/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide de tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Muncie debería generar aproximadamente $1,100/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $872, eso produce una relación DSCR estimada de 1.26x. Eso supera cómodamente el mínimo de 1.0 y te coloca en el nivel de precios DSCR más sólido que ofrecen la mayoría de los prestamistas, lo que generalmente significa una mejora de la tasa del 0.25% al 0.50% en comparación con un trato de equilibrio.
Dos elementos específicos de Indiana para incluir en tu modelo: Indiana limita el impuesto a la propiedad al 2% del valor bruto tasado para propiedades de alquiler residencial, un interruptor de circuito constitucional que brinda a los inversionistas un costo de mantenimiento inusualmente predecible. Combinado con plazos de desalojo rápidos y favorables para los propietarios, es uno de los estados con flujo de efectivo más eficientes en el Medio Oeste. Específicamente en Muncie, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión ronda el 0.86% del valor anualmente, aproximadamente $1,118 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $624 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Muncie se calcula con una tasa de capitalización estimada del 6.30% utilizando un margen NOI del 62% y un multiplicador de alquiler bruto de 9.8. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $228 positivos. Un expediente con flujo de efectivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.