Invertir en Norwich, CT — Análisis de mercado
Norwich es uno de los puntos de entrada de menor base en Connecticut, con un precio medio de vivienda de alrededor de $250,000. Norwich es un mercado más pequeño de Connecticut. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Norwich con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $50,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $200,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,398 al mes. Añade los impuestos a la propiedad del condado de New London de aproximadamente $373/mes y el seguro de propietario de alrededor de $100/mes, y tu PITIA total asciende a cerca de $1,871/mes. Esa cifra de PITIA — no el P&I — es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Norwich debería generar aproximadamente $1,950/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,871, eso produce una relación DSCR estimada de 1.04x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podría empujar el expediente a un nivel inferior — vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Dos elementos específicos de Connecticut a incluir en tu modelo: Connecticut tiene altas tasas efectivas de impuestos a la propiedad y un sistema de tasas de molino que varía drásticamente entre ciudades adyacentes — dos propiedades idénticas a una milla de distancia pueden tener facturas de impuestos que difieren en un 40%. El estado también cobra un impuesto de transferencia al cierre y utiliza un proceso de desalojo judicial. Específicamente en Norwich, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión ronda el 1.79% del valor anualmente — aproximadamente $4,475 al año al precio medio — y el seguro de propietario cerca de $1,200 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Norwich se proyecta con una tasa de capitalización estimada del 5.80% utilizando un margen de NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 10.7. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $79 positivo. Un expediente con flujo de efectivo positivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.