Invertir en Old Saybrook, CT — Análisis de mercado
Los precios de Old Saybrook se encuentran en el medio del mercado de Connecticut, con un precio medio de vivienda de alrededor de $600,000. Old Saybrook es un mercado de complejos turísticos y alquileres vacacionales. El número de alquiler a largo plazo aquí rara vez cuenta la historia real; el caso de inversión generalmente se basa en los ingresos nocturnos, y los prestamistas que aceptan ingresos documentados por alquiler a corto plazo evalúan estas operaciones de manera muy diferente a los prestamistas que no lo hacen.
Comprar una propiedad de alquiler en Old Saybrook con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $120,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $480,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas de DSCR cercanos al 7.50%, el capital y los intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $3,356 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Middlesex de aproximadamente $895/mes, el seguro de propietario de alrededor de $240/mes y una asignación de HOA/asociación maestra de $180/mes, y tu PITIA total asciende a cerca de $4,671/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Old Saybrook debería generar aproximadamente $2,050/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $4,671, eso produce una relación DSCR estimada de 0.44x. Eso está muy por debajo del umbral de 1.0 en un contrato de arrendamiento a largo plazo, lo cual es típico para un mercado en este rango de precios. La financiación aquí generalmente funciona de una de tres maneras: un pago inicial mayor, un producto DSCR sin relación o la calificación basada en los ingresos por alquiler a corto plazo en lugar del alquiler a largo plazo.
Si tienes la intención de operar la propiedad como alquiler a corto plazo, los ingresos brutos nocturnos estimados en Old Saybrook son de alrededor de $4,400/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos de STR dólar por dólar; generalmente los reducen entre un 25% y un 30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicar una reducción del 28% da un ingreso efectivo de $3,168/mes, o una relación DSCR de 0.68x. Incluso con ingresos a corto plazo, este es un expediente ajustado, así que planifica un pago inicial mayor o una estructura sin relación.
Dos elementos específicos de Connecticut para incluir en tu modelo: Connecticut tiene altas tasas efectivas de impuestos a la propiedad y un sistema de tasas por millar que varía drásticamente entre ciudades adyacentes; dos propiedades idénticas a una milla de distancia pueden tener facturas de impuestos que difieren en un 40%. El estado también cobra un impuesto de transferencia al cierre y utiliza un proceso de desalojo judicial. Específicamente en Old Saybrook, el impuesto a la propiedad efectivo sobre propiedades de inversión es de alrededor del 1.79% del valor anualmente, aproximadamente $10,740 al año al precio medio, y el seguro de propietario de cerca de $2,880 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Old Saybrook arroja una tasa de capitalización estimada del 2.54% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 24.4. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $2,621 negativo. El flujo de caja negativo con un 20% de pago inicial es común en mercados impulsados por la apreciación; los inversionistas aquí suelen aumentar el pago inicial, comprar por debajo de la media, agregar una unidad o operar la propiedad a corto plazo para cerrar la brecha.