Invirtiendo en Palmer, AK — Análisis de Mercado
Palmer es uno de los puntos de entrada de menor base en Alaska, con un precio medio de vivienda de alrededor de $375,000. Palmer es un mercado de crecimiento suburbano, lo que típicamente significa existencias unifamiliares, tenencias promedio más largas, demanda impulsada por el distrito escolar y menor costo de rotación que el relleno urbano. Los acuerdos DSCR suburbanos tienden a suscribirse limpiamente porque los comparables de alquiler son homogéneos.
Comprar una propiedad de alquiler en Palmer con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $75,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $300,000 con un 80% LTV. Con los precios actuales para inversionistas DSCR cercanos al 7.50%, el principal y los intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $2,098 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Matanuska-Susitna de aproximadamente $325/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $150/mes, y tu PITIA total se acerca a los $2,573/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Palmer debería generar aproximadamente $1,975/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $2,573, eso produce una relación DSCR estimada de 0.77x. Eso está muy por debajo del umbral de 1.0 en un contrato de arrendamiento a largo plazo, lo cual es típico para un mercado en este rango de precios. La financiación aquí generalmente funciona de tres maneras: un pago inicial más grande, un producto DSCR sin relación o calificar con ingresos de alquiler a corto plazo en lugar de alquiler a largo plazo.
Si tienes la intención de operar la propiedad como alquiler a corto plazo, los ingresos brutos nocturnos estimados en Palmer son de alrededor de $2,975/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos STR dólar por dólar; típicamente aplican un recorte del 25%-30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y gestión. Aplicar un recorte del 28% da un efectivo de $2,142/mes, o una relación DSCR de 0.83x. Incluso con ingresos a corto plazo, este es un archivo ajustado, así que planifica un pago inicial más grande o una estructura sin relación.
Dos elementos específicos de Alaska para incluir en tu modelo: Alaska no tiene impuesto estatal sobre la renta y no tiene impuesto a la propiedad a nivel estatal; los municipios cobran los suyos, y gran parte del estado se encuentra en el distrito no organizado sin ningún impuesto a la propiedad. El seguro, la calefacción y el mantenimiento estacional son partidas más grandes que en casi cualquier otro lugar de los 48 estados contiguos, y la temporada de turismo de verano concentra los ingresos a corto plazo en aproximadamente cuatro meses. Específicamente en Palmer, el impuesto a la propiedad efectivo sobre propiedades de inversión es de alrededor del 1.04% del valor anualmente, aproximadamente $3,900 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $1,800 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Palmer proyecta una tasa de capitalización estimada del 3.92% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 15.8. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $598 negativo. El flujo de caja negativo con un 20% de pago inicial es común en mercados impulsados por la apreciación; los inversionistas aquí suelen aumentar el pago inicial, comprar por debajo de la mediana, agregar una unidad o operar la propiedad a corto plazo para cerrar la brecha.