Invertir en Peoria, IL — Análisis de mercado
Peoria es uno de los puntos de entrada de menor base en Illinois, con un precio medio de vivienda de alrededor de $145,000. Como metrópolis principal, Peoria te ofrece el grupo de inquilinos más profundo en el condado de Peoria, el tipo de mercado donde una vacante se mide en días en lugar de meses, y donde los prestamistas se sienten más cómodos con los programas de alquiler de los tasadores porque hay cientos de alquileres comparables para usar.
Comprar una propiedad de alquiler en Peoria con un préstamo DSCR significa pagar un mínimo de $29,000 de inicial (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $116,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $811 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Peoria de aproximadamente $251/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $58/mes, y tu PITIA total se acerca a $1,120/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide de tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Peoria debería generar aproximadamente $1,050/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,120, eso produce una relación DSCR estimada de 0.94x. Eso está justo por debajo del mínimo de 1.0. Este es un resultado muy común en Peoria y no anula el trato: pasar a un 25% de pago inicial ($36,250) reduce el pago lo suficiente como para cerrar la mayor parte de la brecha, y varios niveles financiarán hasta 0.75 con un recargo en la tasa.
Dos elementos específicos de Illinois para incluir en tu modelo: Illinois tiene la segunda tasa impositiva efectiva sobre la propiedad más alta del país, y el ciclo de apelaciones de evaluación del condado de Cook significa que tu línea de impuestos puede variar materialmente de un año a otro. Chicago también tiene una sólida ordenanza de protección al inquilino con períodos de notificación extendidos que alargan la rotación. Específicamente en Peoria, el impuesto efectivo sobre la propiedad para propiedades de inversión ronda el 2.08% del valor anualmente, aproximadamente $3,016 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $696 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Peoria se proyecta con una tasa de capitalización estimada del 5.39% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 11.5. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $70 negativo. El flujo de efectivo negativo con un 20% de pago inicial es común en mercados impulsados por la apreciación; los inversores aquí suelen aumentar el pago inicial, comprar por debajo de la mediana, agregar una unidad o operar la propiedad a corto plazo para cerrar la brecha.