Invertir en Peru, IN — Análisis de mercado
Peru es uno de los puntos de entrada de menor base en Indiana, con un precio medio de vivienda de alrededor de $130,000. Peru es un mercado más pequeño en Indiana. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Peru con un préstamo DSCR significa dar un pago inicial mínimo de $26,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $104,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas de DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $727 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Miami de aproximadamente $93/mes y el seguro de propietario de alrededor de $52/mes, y tu PITIA total se acerca a los $872/mes. Esa cifra de PITIA —no el P&I— es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Peru debería generar aproximadamente $1,175/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $872, eso produce una relación DSCR estimada de 1.35x. Eso supera cómodamente el mínimo de 1.0 y te coloca en el nivel de precios DSCR más sólido que ofrecen la mayoría de los prestamistas, lo que generalmente significa una mejora de la tasa del 0.25% al 0.50% en comparación con un acuerdo de equilibrio.
Dos elementos específicos de Indiana para incluir en tu modelo: Indiana limita el impuesto a la propiedad al 2% del valor bruto tasado para propiedades residenciales de alquiler, frente al 1% para viviendas ocupadas por el propietario, por lo que la misma casa le cuesta a un inversionista aproximadamente el doble de impuestos que al propietario de al lado; modela el límite no residencial desde el primer día. Específicamente en Peru, el impuesto a la propiedad efectivo sobre propiedades de inversión ronda el 0.86% del valor anualmente —aproximadamente $1,118 al año al precio medio— y el seguro de propietario cerca de $624 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Peru arroja una tasa de capitalización estimada del 6.72% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 9.2. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $303 positivos. Un archivo con flujo de efectivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no disminuya.