Invertir en Pierce, NE — Análisis de mercado
Pierce es uno de los puntos de entrada de menor base en Nebraska, con un precio medio de vivienda de alrededor de $185,000. Pierce es un mercado más pequeño de Nebraska. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Pierce con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $37,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $148,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,035 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Pierce de aproximadamente $257/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $74/mes, y tu PITIA total asciende a cerca de $1,366/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide de tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Pierce debería generar aproximadamente $1,550/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,366, eso produce una relación DSCR estimada de 1.13x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podría empujar el archivo a un nivel inferior; vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Dos elementos específicos de Nebraska a incluir en tu modelo: Nebraska evalúa la propiedad residencial entre el 92% y el 100% del valor de mercado cada año y los gravámenes del distrito escolar impulsan la mayor parte de la factura, por lo que las tasas efectivas cercanas al 1.6% son comunes; en muchos mercados más pequeños de Nebraska, la línea de impuestos es mayor que las líneas de seguro y mantenimiento combinadas. En Pierce específicamente, el impuesto a la propiedad efectivo sobre la propiedad de inversión ronda el 1.67% del valor anualmente, aproximadamente $3,090 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $888 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Pierce arroja una tasa de capitalización estimada del 6.23% utilizando un margen de NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 9.9. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $184 positivo. Un archivo con flujo de caja con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.