Invertir en Providence, RI — Análisis de mercado
Providence tiene precios en el medio del mercado de Rhode Island, con un precio medio de vivienda de alrededor de $400,000. Como metrópolis principal, Providence te ofrece el grupo de inquilinos más grande del condado de Providence — el tipo de mercado donde una vacante se mide en días en lugar de meses, y donde los prestamistas se sienten más cómodos con los cronogramas de alquiler del tasador porque hay cientos de arrendamientos comparables de los que extraer información.
Comprar una propiedad de alquiler en Providence con un préstamo DSCR significa dar un pago inicial mínimo de $80,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $320,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales de los inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a unos $2,237 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Providence de aproximadamente $450/mes y el seguro de propietario de unos $160/mes, y tu PITIA total asciende a unos $2,847/mes. Esa cifra de PITIA — no el P&I — es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Providence debería generar aproximadamente $2,325/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $2,847, eso produce una relación DSCR estimada de 0.82x. Eso está muy por debajo del umbral de 1.0 en un contrato de arrendamiento a largo plazo, lo cual es típico para un mercado en este rango de precios. El financiamiento aquí generalmente funciona de una de tres maneras: un pago inicial mayor, un producto DSCR sin relación, o calificar con ingresos por alquiler a corto plazo en lugar de alquiler a largo plazo.
Si tienes la intención de operar la propiedad como alquiler a corto plazo, el ingreso bruto nocturno estimado en Providence es de alrededor de $3,500/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan el ingreso bruto STR dólar por dólar — generalmente lo recortan entre un 25% y un 30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicar un recorte del 28% da un efectivo de $2,520/mes, o una relación DSCR de 0.88x. Incluso con ingresos a corto plazo, este es un expediente ajustado, así que planifica un pago inicial mayor o una estructura sin relación.
Dos elementos específicos de Rhode Island a incluir en tu modelo: Rhode Island es lo suficientemente pequeño como para que un solo inversor pueda cubrir de manera realista todo el estado, pero las tasas de impuestos a la propiedad varían drásticamente entre los municipios — Providence y Central Falls están muy por encima de las ciudades costeras. Newport y South County concentran la demanda de alquiler a corto plazo del estado y requieren registro estatal. Específicamente en Providence, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión es de alrededor del 1.35% del valor anualmente — aproximadamente $5,400 al año al precio mediano — y el seguro de propietario de alrededor de $1,920 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Providence arroja una tasa de capitalización estimada del 4.32% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 14.3. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $522 negativos. El flujo de efectivo negativo con un 20% de pago inicial es común en mercados impulsados por la apreciación; los inversores aquí suelen aumentar el pago inicial, comprar por debajo de la mediana, añadir una unidad o operar la propiedad a corto plazo para cerrar la brecha.