Invertir en Sidney, NE — Análisis de mercado
Sidney es uno de los puntos de entrada de menor base en Nebraska, con un precio medio de vivienda de alrededor de $165,000. Sidney es un mercado más pequeño de Nebraska. Los precios de entrada son bajos y las relaciones alquiler-precio bruto se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Sidney con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $33,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $132,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a unos $923 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Cheyenne de aproximadamente $230/mes y el seguro de propietario de alrededor de $66/mes, y tu PITIA total asciende a unos $1,219/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es en lo que el prestamista divide tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Sidney debería generar aproximadamente $1,400/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,219, eso produce una relación DSCR estimada de 1.15x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podría llevar el archivo a un nivel inferior; vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Dos elementos específicos de Nebraska a incluir en tu modelo: Nebraska tiene una de las tasas impositivas efectivas sobre la propiedad más altas del país, a menudo por encima del 1.6% del valor de mercado, lo cual es la mayor restricción en las relaciones DSCR aquí. Las relaciones alquiler-precio son lo suficientemente fuertes en Omaha y Lincoln como para que la mayoría de los archivos aún se aprueben, pero la línea de impuestos debe modelarse al valor reevaluado. En Sidney específicamente, el impuesto efectivo sobre la propiedad de inversión es de alrededor del 1.67% del valor anualmente, aproximadamente $2,756 al año al precio medio, y el seguro de propietario de alrededor de $792 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Sidney arroja una tasa de capitalización estimada del 6.31% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 9.8. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $181 positivo. Un archivo que genera flujo de efectivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.