Invertir en Superior, WI — Análisis de mercado
Superior es uno de los puntos de entrada de menor base en Wisconsin, con un precio medio de vivienda de alrededor de $185,000. Superior es un mercado más pequeño de Wisconsin. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Superior con un préstamo DSCR significa dar un pago inicial mínimo de $37,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $148,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas de DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,035 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Douglas de aproximadamente $248/mes y el seguro de propietario de alrededor de $74/mes, y tu PITIA total se acerca a los $1,357/mes. Esa cifra de PITIA —no el P&I— es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Superior debería generar aproximadamente $1,550/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,357, eso produce una relación DSCR estimada de 1.14x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podría llevar el expediente a un nivel inferior; vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Si tienes la intención de operar la propiedad como alquiler a corto plazo, el ingreso bruto nocturno estimado en Superior es de alrededor de $2,325/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan el ingreso bruto de STR dólar por dólar; generalmente lo reducen entre un 25% y un 30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicar una reducción del 28% da un ingreso efectivo de $1,674/mes, o una relación DSCR de 1.23x. En el caso de un alquiler a corto plazo, los cálculos cambian sustancialmente y la operación se suscribe muy por encima del mínimo.
Dos elementos específicos de Wisconsin para incluir en tu modelo: Wisconsin tiene altas tasas efectivas de impuestos a la propiedad, y la ley estatal anula la mayoría de las prohibiciones municipales de alquiler a corto plazo, al tiempo que permite un mínimo de siete noches consecutivas en algunas jurisdicciones, lo cual vale la pena confirmar antes de suscribir con ingresos nocturnos. Door County y The Dells son los mercados dominantes de alquiler vacacional del estado. Específicamente en Superior, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión es de alrededor del 1.61% del valor anualmente, aproximadamente $2,979 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $888 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Superior arroja una tasa de capitalización estimada del 6.23% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 9.9. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $193 positivos. Un expediente con flujo de caja con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.