Invertir en Vincennes, IN — Análisis de Mercado
Vincennes es uno de los puntos de entrada de menor base en Indiana, con un precio medio de vivienda de alrededor de $135,000. Vincennes es un mercado más pequeño de Indiana. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Vincennes con un préstamo DSCR significa aportar un mínimo de $27,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $108,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a unos $755 al mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Knox de aproximadamente $97/mes y el seguro de propietario de unos $54/mes, y tu PITIA total asciende a unos $906/mes. Esa cifra de PITIA —no el P&I— es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Vincennes debería generar aproximadamente $1,200/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $906, eso produce una relación DSCR estimada de 1.32x. Eso supera cómodamente el mínimo de 1.0 y te coloca en el nivel de precios DSCR más sólido que ofrecen la mayoría de los prestamistas, lo que generalmente significa una mejora de la tasa del 0.25% al 0.50% en comparación con un trato de equilibrio.
Dos elementos específicos de Indiana a incluir en tu modelo: Indiana limita el impuesto a la propiedad al 2% del valor bruto tasado para propiedades de alquiler residenciales frente al 1% para viviendas ocupadas por el propietario, por lo que la misma casa le cuesta a un inversionista aproximadamente el doble de impuestos que al propietario de al lado; modela el límite no residencial desde el primer día. Específicamente en Vincennes, el impuesto a la propiedad efectivo sobre propiedades de inversión ronda el 0.86% del valor anualmente, aproximadamente $1,161 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $648 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Vincennes arroja una tasa de capitalización estimada del 6.61% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 9.4. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $294 positivo. Un archivo con flujo de efectivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.