Invertir en Wisconsin Dells, WI — Análisis de mercado
Wisconsin Dells es uno de los puntos de entrada de menor base en Wisconsin, con un precio medio de vivienda de alrededor de $350,000. Wisconsin Dells es un mercado de complejos turísticos y alquileres vacacionales. El número de alquiler a largo plazo aquí rara vez cuenta la historia real; el caso de inversión generalmente se basa en los ingresos por noche, y los prestamistas que aceptan ingresos documentados por alquiler a corto plazo suscriben estas transacciones de manera muy diferente a los prestamistas que no lo hacen.
Comprar una propiedad de alquiler en Wisconsin Dells con un préstamo DSCR significa dar un pago inicial mínimo de $70,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $280,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,958 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Columbia de aproximadamente $470/mes, el seguro de propietario de alrededor de $140/mes y una asignación de HOA/asociación maestra de $180/mes, y tu PITIA total asciende a cerca de $2,747/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Wisconsin Dells debería generar aproximadamente $1,350/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $2,747, eso produce una relación DSCR estimada de 0.49x. Eso está muy por debajo del umbral de 1.0 en un contrato de arrendamiento a largo plazo, lo cual es típico para un mercado en este rango de precios. La financiación aquí generalmente funciona de una de tres maneras: un pago inicial más grande, un producto DSCR sin relación, o calificar con ingresos por alquiler a corto plazo en lugar de alquiler a largo plazo.
Si tienes la intención de operar la propiedad como alquiler a corto plazo, los ingresos brutos nocturnos estimados en Wisconsin Dells son de alrededor de $2,900/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos de STR dólar por dólar; generalmente los reducen entre un 25% y un 30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicar una reducción del 28% da un efectivo de $2,088/mes, o una relación DSCR de 0.76x. Incluso con ingresos a corto plazo, este es un expediente ajustado, así que planifica un pago inicial más grande o una estructura sin relación.
Dos elementos específicos de Wisconsin para incluir en tu modelo: Wisconsin tiene altas tasas efectivas de impuestos a la propiedad, y la ley estatal anula la mayoría de las prohibiciones municipales de alquiler a corto plazo, al tiempo que permite un mínimo de siete noches consecutivas en algunas jurisdicciones, lo cual vale la pena confirmar antes de suscribir con ingresos nocturnos. Door County y los Dells son los mercados dominantes de alquiler vacacional del estado. Específicamente en Wisconsin Dells, el impuesto a la propiedad efectivo sobre propiedades de inversión ronda el 1.61% del valor anualmente, aproximadamente $5,635 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $1,680 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Wisconsin Dells calcula una tasa de capitalización estimada del 2.87% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 21.6. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $1,397 negativo. El flujo de caja negativo con un 20% de pago inicial es común en mercados impulsados por la apreciación; los inversores aquí suelen aumentar el pago inicial, comprar por debajo de la media, añadir una unidad o operar la propiedad a corto plazo para cerrar la brecha.