Invertir en Alexandria, LA — Análisis de mercado
Alexandria es uno de los puntos de entrada de menor base en Luisiana, con un precio medio de vivienda de alrededor de $190,000. Alexandria es un mercado más pequeño de Luisiana. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Alexandria con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $38,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $152,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales de los inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,063 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Rapides de aproximadamente $89/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $166/mes, y tu PITIA total se acerca a los $1,318/mes. Esa cifra de PITIA —no el P&I— es en lo que el prestamista divide tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Alexandria debería generar aproximadamente $1,575/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,318, eso produce una relación DSCR estimada de 1.20x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podría empujar el expediente a un nivel inferior; vale la pena hacer una prueba de estrés antes de redactar la oferta.
Dos elementos específicos de Luisiana para incluir en tu modelo: la exención de vivienda de Luisiana protege los primeros $75,000 de valor solo para los propietarios-ocupantes, por lo que la factura de impuestos de un inversor en la misma casa es materialmente más alta; el elemento más grande es el seguro — el viento y las inundaciones a menudo se contratan por separado de la póliza de riesgo en las parroquias del sur y pueden duplicar el costo de mantenimiento de un trato que de otro modo sería limpio. Específicamente en Alexandria, el impuesto a la propiedad efectivo en propiedades de inversión ronda el 0.56% del valor anualmente — aproximadamente $1,064 al año al precio medio — y el seguro de propietario cerca de $1,995 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Alexandria arroja una tasa de capitalización estimada del 6.17% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 10.1. El flujo de caja mensual en un arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $257 positivo. Un expediente con flujo de caja positivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.