Invertir en Anacortes, WA — Análisis de mercado
Anacortes se sitúa en el medio del mercado de Washington, con un precio medio de vivienda de alrededor de $650,000. Anacortes es un mercado costero, lo que cambia la suscripción de dos maneras específicas: el seguro es una partida mucho mayor que en una comparación interior, y la cobertura contra vendavales o inundaciones puede contratarse por separado de la póliza de riesgos. Ambos influyen directamente en tu relación DSCR.
Comprar una propiedad de alquiler en Anacortes con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $130,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $520,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a unos $3,636 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Skagit de aproximadamente $477/mes, el seguro de propietario de unos $390/mes y una asignación para HOA/asociación maestra de $180/mes, y tu PITIA total se sitúa cerca de $4,683/mes. Esa cifra de PITIA — no el P&I — es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Anacortes debería generar aproximadamente $2,750/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $4,683, eso produce una relación DSCR estimada de 0.59x. Eso está muy por debajo del umbral de 1.0 en un contrato de arrendamiento a largo plazo, lo cual es típico para un mercado en este rango de precios. La financiación aquí generalmente funciona de una de tres maneras: un pago inicial mayor, un producto DSCR sin relación o calificar con ingresos por alquiler a corto plazo en lugar de alquiler a largo plazo.
Si tienes la intención de operar la propiedad como alquiler a corto plazo, los ingresos brutos nocturnos estimados en Anacortes son de alrededor de $5,925/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos de STR dólar por dólar — típicamente aplican un recorte del 25%–30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicando un recorte del 28% se obtiene un efectivo de $4,266/mes, o una relación DSCR de 0.91x. Incluso con ingresos a corto plazo, este es un expediente ajustado, así que planifica un pago inicial mayor o una estructura sin relación.
Dos elementos específicos de Washington a incluir en tu modelo: Washington no tiene impuesto estatal sobre la renta, pero cobra un impuesto especial sobre bienes raíces escalonado al vendedor en el cierre y un límite anual del 1% a nivel estatal que traslada la carga a medida que aumentan los valores; varias ciudades de Puget Sound también imponen sus propios programas de registro e inspección de alquileres. En Anacortes específicamente, el impuesto a la propiedad efectivo sobre propiedades de inversión ronda el 0.88% del valor anualmente — aproximadamente $5,720 al año al precio medio — y el seguro de propietario cerca de $4,680 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Anacortes arroja una tasa de capitalización estimada del 3.15% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 19.7. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $1,933 negativo. El flujo de efectivo negativo con un 20% de pago inicial es común en mercados impulsados por la apreciación; los inversionistas aquí suelen aumentar el pago inicial, comprar por debajo de la mediana, agregar una unidad o operar la propiedad a corto plazo para cerrar la brecha.