Invirtiendo en Anchorage, AK — Análisis de Mercado
Anchorage tiene precios en el medio del mercado de Alaska, con un precio medio de vivienda de alrededor de $400,000. Como metrópolis principal, Anchorage te ofrece el grupo de inquilinos más grande del Condado de Anchorage, el tipo de mercado donde una vacante se mide en días en lugar de meses, y donde los prestamistas se sienten más cómodos con los programas de alquiler del tasador porque hay cientos de arrendamientos comparables para usar.
Comprar una propiedad de alquiler en Anchorage con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $80,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $320,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas de DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $2,237 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del Condado de Anchorage de aproximadamente $347/mes y el seguro de propietario de alrededor de $160/mes, y tu PITIA total asciende a cerca de $2,744/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Anchorage debería generar aproximadamente $2,325/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $2,744, eso produce una relación DSCR estimada de 0.85x. Eso está muy por debajo del umbral de 1.0 en un contrato de arrendamiento a largo plazo, lo cual es típico para un mercado en este rango de precios. La financiación aquí generalmente funciona de una de tres maneras: un pago inicial más grande, un producto DSCR sin relación, o calificar con ingresos por alquiler a corto plazo en lugar de alquiler a largo plazo.
Si tienes la intención de operar la propiedad como un alquiler a corto plazo, el ingreso bruto nocturno estimado en Anchorage es de alrededor de $3,500/mes durante todo el año. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos por STR dólar por dólar; generalmente aplican un recorte del 25% al 30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicar un recorte del 28% da un efectivo de $2,520/mes, o una relación DSCR de 0.92x. Incluso con ingresos a corto plazo, este es un expediente ajustado, así que planifica un pago inicial más grande o una estructura sin relación.
Dos elementos específicos de Alaska para incluir en tu modelo: Alaska no tiene impuesto estatal sobre la renta ni impuesto a la propiedad a nivel estatal; los municipios cobran los suyos, y grandes partes del estado se encuentran en el distrito no organizado sin ningún impuesto a la propiedad. El seguro, la calefacción y el mantenimiento estacional son partidas más grandes que en casi cualquier lugar de los 48 estados contiguos, y la temporada de turismo de verano concentra los ingresos a corto plazo en aproximadamente cuatro meses. Específicamente en Anchorage, el impuesto a la propiedad efectivo sobre propiedades de inversión ronda el 1.04% del valor anualmente, aproximadamente $4,160 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $1,920 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Anchorage calcula una tasa de capitalización estimada del 4.32% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 14.3. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $419 negativos. El flujo de caja negativo con un 20% de pago inicial es común en mercados impulsados por la apreciación; los inversionistas aquí suelen aumentar el pago inicial, comprar por debajo de la mediana, agregar una unidad o operar la propiedad a corto plazo para cerrar la brecha.