Invertir en Bethel, AK — Análisis de Mercado
Bethel es uno de los puntos de entrada de menor base en Alaska, con un precio medio de vivienda de alrededor de $300,000. Bethel es un mercado más pequeño de Alaska. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de renta a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de renta con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Bethel con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $60,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $240,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,678 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Bethel de aproximadamente $260/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $120/mes, y tu PITIA total asciende a cerca de $2,058/mes. Esa cifra de PITIA — no el P&I — es lo que el prestamista divide entre tu renta.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Bethel debería generar aproximadamente $2,250/mes en renta bruta. Frente a un PITIA de $2,058, eso produce una relación DSCR estimada de 1.09x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podrían empujar el expediente a un nivel inferior; vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Dos elementos específicos de Alaska a incluir en tu modelo: Alaska no tiene impuesto estatal sobre la renta ni impuesto a la propiedad a nivel estatal; los municipios imponen los suyos, y grandes partes del estado se encuentran en el distrito no organizado sin ningún impuesto a la propiedad. El seguro, la calefacción y el mantenimiento estacional son partidas más grandes que en casi cualquier otro lugar de los 48 estados contiguos, y la temporada de turismo de verano concentra los ingresos a corto plazo en aproximadamente cuatro meses. Específicamente en Bethel, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión asciende a alrededor del 1.04% del valor anualmente — aproximadamente $3,120 al año al precio medio — y el seguro de propietario cerca de $1,440 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Bethel se proyecta a una tasa de capitalización estimada del 5.58% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de renta bruta de 11.1. El flujo de efectivo mensual en un arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $192 positivo. Un expediente con flujo de efectivo positivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.