Invertir en Aurora, CO — Análisis de Mercado
Aurora ofrece algunos de los mejores potenciales de flujo de efectivo para inversores en el área metropolitana de Denver, con puntos de precio de entrada por debajo de $500K y una fuerte demanda de alquiler cerca de la Base de la Fuerza Espacial Buckley. Con un precio medio de vivienda de $445,000, adquirir una propiedad de alquiler en Aurora requiere un pago inicial mínimo de $89,000 para un préstamo DSCR (20% del precio de compra) o $111,000 para un préstamo de propiedad de inversión convencional (25%). Con las tasas actuales para inversores DSCR alrededor del 7.5%, tu pago mensual estimado en un préstamo DSCR de $356,000 es de aproximadamente $2,489 en capital e intereses, con un PITIA total (incluyendo impuestos y seguro) de aproximadamente $2,822/mes.
Para una estrategia de alquiler a largo plazo, las propiedades de Aurora en el punto de precio medio generan un estimado de $3,300/mes en alquiler bruto, un multiplicador de alquiler bruto de aproximadamente 11.2x. Después de contabilizar todos los gastos operativos, incluyendo vacantes, administración de propiedades, mantenimiento, reservas de capital, impuestos y seguros (típicamente el 35% del bruto), el ingreso operativo neto estimado ronda los $2,145/mes. Esto produce una tasa de capitalización estimada del 5.8% y un flujo de efectivo mensual estimado de $-340 después de P&I en un préstamo DSCR. La relación DSCR estimada de 1.17x califica en el umbral de 1.0 que la mayoría de los prestamistas requieren.
La actividad de alquiler a corto plazo en Aurora es limitada o está fuertemente regulada. La mayoría de los inversores en este mercado persiguen estrategias de alquiler a largo plazo dirigidas a la fuerza laboral local, familias e inquilinos profesionales. La calificación DSCR aquí se basa en una tasación de alquiler de mercado de un tasador con licencia; Tayton Capital coordina la tasación como parte del proceso del préstamo DSCR.
El límite conforme de alto balance del condado de Arapahoe de $862,500 significa que los préstamos DSCR de hasta $862,500 con un LTV del 80% califican para precios de inversor elegibles para Fannie Mae/Freddie Mac, típicamente 0.5-0.75% más bajos que las tasas DSCR jumbo verdaderas. Para los inversores de Aurora que adquieren propiedades en el rango de $1M+, confirmar si la transacción se mantiene dentro del límite conforme impacta significativamente la tasa y el nivel de precios para el inversor.
Los veteranos en Aurora pueden usar un préstamo VA para comprar una propiedad de inversión de 2 a 4 unidades si ocupan una unidad, una excelente estrategia para hacer house-hack y obtener ingresos por alquiler con 0% de pago inicial. Para propiedades de inversión puras no ocupadas por el propietario, se aplican préstamos convencionales para inversores o DSCR (VA no cubre alquileres no ocupados por el propietario).