Invertir en Bay Minette, AL — Análisis de mercado
Bay Minette es uno de los puntos de entrada de menor base en Alabama, con un precio medio de vivienda de alrededor de $285,000. Bay Minette es un mercado más pequeño de Alabama. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Bay Minette con un préstamo DSCR significa dar un pago inicial mínimo de $57,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $228,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas de DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,594 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Baldwin de aproximadamente $97/mes y el seguro de propietario de alrededor de $114/mes, y tu PITIA total se acerca a $1,806/mes. Esa cifra de PITIA —no el P&I— es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Bay Minette debería generar aproximadamente $2,150/mes en alquiler bruto. Frente a una PITIA de $1,806, eso produce una relación DSCR estimada de 1.19x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podría empujar el expediente a un nivel inferior, vale la pena probarlo antes de hacer la oferta.
Dos elementos específicos de Alabama para incluir en tu modelo: Alabama tiene la carga fiscal de propiedad efectiva más baja en el sureste, pero la propiedad de Clase II no ocupada por el propietario se evalúa al 20% de su valor frente al 10% para las viviendas principales, y las primas de viento e inundación de la Costa del Golfo en los condados de Baldwin y Mobile pueden superar por completo la línea de impuestos. Específicamente en Bay Minette, el impuesto a la propiedad efectivo sobre la propiedad de inversión asciende a alrededor del 0.41% del valor anualmente, aproximadamente $1,169 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $1,368 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Bay Minette se proyecta a una tasa de capitalización estimada del 5.61% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 11.0. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $344 positivo. Un expediente con flujo de efectivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.