Invertir en Anniston, AL — Análisis de mercado
Anniston es uno de los puntos de entrada de menor base en Alabama, con un precio medio de vivienda de alrededor de $130,000. Anniston es un mercado más pequeño de Alabama. Los precios de entrada son bajos y las relaciones de alquiler bruto a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Anniston con un préstamo DSCR significa aportar un mínimo de $26,000 como pago inicial (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $104,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a unos $727 al mes. Añade los impuestos a la propiedad del condado de Calhoun de aproximadamente $44/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $52/mes, y tu PITIA total asciende a unos $824/mes. Esa cifra de PITIA — no el P&I — es en lo que el prestamista divide tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Anniston debería generar aproximadamente $1,175/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $824, eso produce una relación DSCR estimada de 1.43x. Eso supera cómodamente el mínimo de 1.0 y te coloca en el nivel de precios DSCR más sólido que ofrecen la mayoría de los prestamistas, lo que generalmente significa una mejora de la tasa del 0.25%–0.50% en comparación con un trato de equilibrio.
Dos elementos específicos de Alabama para incluir en tu modelo: Alabama tiene la segunda tasa impositiva efectiva sobre la propiedad más baja del país — una gran ventaja DSCR — pero evalúa la propiedad residencial no ocupada por el propietario al 20% en lugar de la relación del 10% para el propietario ocupante, por lo que las facturas de los inversores son aproximadamente el doble que las de un comparable ocupado por el propietario. Gulf Shores y Orange Beach generan los ingresos por alquiler a corto plazo del estado. Específicamente en Anniston, el impuesto efectivo sobre la propiedad para propiedades de inversión ronda el 0.41% del valor anualmente — aproximadamente $533 al año al precio medio — y el seguro de propietario cerca de $624 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Anniston se proyecta a una tasa de capitalización estimada del 6.72% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 9.2. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $351 positivo. Un archivo con flujo de caja positivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.