Invertir en Block Island, RI — Análisis de mercado
Block Island se encuentra en el extremo de lujo del mercado de inversión de Rhode Island, con un precio medio de vivienda de alrededor de $1,400,000. Block Island es un mercado de resorts y alquileres vacacionales. El número de alquiler a largo plazo aquí rara vez cuenta la historia real — el caso de inversión generalmente se basa en los ingresos por noche, y los prestamistas que aceptan ingresos documentados de alquiler a corto plazo suscriben estos acuerdos de manera muy diferente a los prestamistas que no lo hacen.
Comprar una propiedad de alquiler en Block Island con un préstamo DSCR significa pagar un mínimo de $280,000 de pago inicial (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $1,120,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a unos $7,831 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Washington de aproximadamente $1,575/mes, el seguro de propietario de alrededor de $1,073/mes, y una asignación de HOA/asociación maestra de $320/mes, y tu PITIA total asciende a unos $10,800/mes. Esa cifra de PITIA — no el P&I — es lo que el prestamista divide en tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Block Island debería generar aproximadamente $4,000/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $10,800, eso produce una relación DSCR estimada de 0.37x. Eso está muy por debajo del umbral de 1.0 en un contrato de arrendamiento a largo plazo, lo cual es típico para un mercado en este rango de precios. La financiación aquí generalmente funciona de una de tres maneras: un pago inicial mayor, un producto DSCR sin relación, o calificar con ingresos de alquiler a corto plazo en lugar de alquiler a largo plazo.
Si tienes la intención de operar la propiedad como alquiler a corto plazo, el ingreso bruto nocturno estimado en Block Island es de alrededor de $8,600/mes durante todo el año. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos STR dólar por dólar — suelen aplicar un recorte del 25%–30% por vacancia, limpieza, tarifas de plataforma y gestión. Aplicar un recorte del 28% da un efectivo de $6,192/mes, o una relación DSCR de 0.57x. Incluso con ingresos a corto plazo, este es un expediente ajustado, así que planifica un pago inicial mayor o una estructura sin relación.
Dos elementos específicos de Rhode Island para incluir en tu modelo: Rhode Island es lo suficientemente pequeño como para que un solo inversor pueda cubrir de manera realista todo el estado, pero las tasas de impuestos a la propiedad varían drásticamente entre los municipios — Providence y Central Falls están muy por encima de las ciudades costeras. Newport y South County concentran la demanda de alquiler a corto plazo del estado y requieren registro estatal. Específicamente en Block Island, el impuesto a la propiedad efectivo sobre propiedades de inversión asciende a alrededor del 1.35% del valor anualmente — aproximadamente $18,900 al año al precio mediano — y el seguro de propietario cerca de $12,880 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Block Island se calcula con una tasa de capitalización estimada del 2.13% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 29.2. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $6,800 negativo. El flujo de caja negativo con un 20% de pago inicial es común en mercados impulsados por la apreciación; los inversores aquí suelen aumentar el pago inicial, comprar por debajo de la mediana, añadir una unidad o operar la propiedad a corto plazo para cerrar la brecha.