Invertir en Bristol, VA — Análisis de Mercado
Bristol es uno de los puntos de entrada de menor base en Virginia, con un precio medio de vivienda de alrededor de $200,000. Bristol es un mercado más pequeño de Virginia. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Bristol con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $40,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $160,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,119 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad de Washington County de aproximadamente $137/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $80/mes, y tu PITIA total asciende a aproximadamente $1,335/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Bristol debería generar aproximadamente $1,650/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,335, eso produce una relación DSCR estimada de 1.24x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podrían empujar el expediente a un nivel inferior; vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Dos elementos específicos de Virginia a incluir en tu modelo: Virginia es un estado con la Regla de Dillon, por lo que la autoridad de alquiler a corto plazo recae en cada ciudad o condado y las jurisdicciones del norte de Virginia lo regulan estrictamente; las tasas de impuestos a la propiedad se establecen anualmente por localidad y las reevaluaciones en los suburbios de DC han superado los promedios estatales. Específicamente en Bristol, el impuesto a la propiedad efectivo sobre propiedades de inversión asciende a alrededor del 0.82% del valor anualmente, aproximadamente $1,640 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $960 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Bristol se proyecta con una tasa de capitalización estimada del 6.14% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 10.1. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $315 positivos. Un expediente que genera flujo de caja con el pago inicial mínimo es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no disminuye.