Invertir en Staunton, VA — Análisis de mercado
Staunton es uno de los puntos de entrada de menor base en Virginia, con un precio medio de vivienda de alrededor de $300,000. Staunton es un mercado más pequeño de Virginia. Los precios de entrada son bajos y las proporciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacancia representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Staunton con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $60,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $240,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,678 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Staunton City de aproximadamente $205/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $120/mes, y tu PITIA total asciende a cerca de $2,003/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide en tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Staunton debería generar aproximadamente $2,250/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $2,003, eso produce una relación DSCR estimada de 1.12x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podría empujar el expediente a un nivel inferior; vale la pena hacer una prueba de estrés antes de que hagas la oferta.
Si tienes la intención de operar la propiedad como alquiler a corto plazo, los ingresos brutos nocturnos estimados en Staunton son de alrededor de $4,850/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos de STR dólar por dólar; generalmente los reducen entre un 25% y un 30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicar una reducción del 28% da un efectivo de $3,492/mes, o una relación DSCR de 1.74x. En base a un alquiler a corto plazo, los cálculos cambian sustancialmente y el trato se suscribe muy por encima del mínimo.
Dos elementos específicos de Virginia para incluir en tu modelo: Virginia es un estado de ejecución hipotecaria no judicial con plazos relativamente rápidos, y los alquileres del norte de Virginia están anclados por el empleo federal y de contratistas. Coastal Hampton Roads tiene costos de seguro significativamente más altos que los mercados del interior. Específicamente en Staunton, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión es de alrededor del 0.82% del valor anualmente, aproximadamente $2,460 al año al precio medio, y el seguro para propietarios de viviendas cerca de $1,440 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Staunton calcula una tasa de capitalización estimada del 5.58% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 11.1. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $247 positivos. Un expediente con flujo de efectivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baje.