Invertir en Burlington, IA — Análisis de mercado
Burlington es uno de los puntos de entrada de menor base en Iowa, con un precio medio de vivienda de alrededor de $130,000. Burlington es un mercado más pequeño de Iowa. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Burlington con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $26,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $104,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas de DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a unos $727 al mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Des Moines de aproximadamente $161/mes y el seguro de propietario de unos $52/mes, y tu PITIA total asciende a unos $941/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es por lo que el prestamista divide tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Burlington debería generar aproximadamente $1,175/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $941, eso produce una relación DSCR estimada de 1.25x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podría empujar el expediente a un nivel inferior; vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Dos elementos específicos de Iowa a incluir en tu modelo: los condados de Iowa reevalúan en años impares y el porcentaje de reducción residencial del estado se restablece anualmente, por lo que la parte imponible del valor de una propiedad de inversión se mueve incluso cuando el valor tasado no lo hace; consulta la reducción actual y el gravamen local antes de finalizar una pro forma de alquiler. Específicamente en Burlington, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión asciende a alrededor del 1.49% del valor anualmente, aproximadamente $1,937 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $624 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Burlington arroja una tasa de capitalización estimada del 6.72% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 9.2. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $234 positivos. Un expediente con flujo de caja con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.