Invertir en Davenport, IA — Análisis de Mercado
Davenport es uno de los puntos de entrada de menor base en Iowa, con un precio medio de vivienda de alrededor de $180,000. Davenport es un mercado de relleno urbano donde dominan las pequeñas propiedades multifamiliares y las propiedades convertidas. Los alquileres por puerta son más altos que el promedio del área metropolitana, pero también lo son la rotación, las reservas de mantenimiento y la diferencia entre el alquiler bruto y el efectivo.
Comprar una propiedad de alquiler en Davenport con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $36,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $144,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,007 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Scott de aproximadamente $224/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $72/mes, y tu PITIA total asciende a cerca de $1,302/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Davenport debería generar aproximadamente $1,325/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,302, eso produce una relación DSCR estimada de 1.02x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podrían empujar el expediente a un nivel inferior; vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Dos elementos específicos de Iowa para incluir en tu modelo: los condados de Iowa reevalúan en años impares y el porcentaje de reducción residencial del estado se restablece anualmente, por lo que la parte imponible del valor de una propiedad de inversión se mueve incluso cuando el valor tasado no lo hace; consulta la reducción actual y el gravamen local antes de finalizar una pro forma de alquiler. Específicamente en Davenport, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión ronda el 1.49% del valor anualmente, aproximadamente $2,682 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $864 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Davenport arroja una tasa de capitalización estimada del 5.48% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 11.3. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $23 positivos. Un expediente con flujo de caja positivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.