Invertir en Chicago, IL — Análisis de Mercado
Chicago es uno de los puntos de entrada de menor base en Illinois, con un precio medio de vivienda de alrededor de $335,000. Como metrópolis principal, Chicago te ofrece el grupo de inquilinos más grande del Condado de Cook, el tipo de mercado donde una vacante se mide en días en lugar de meses, y donde los prestamistas se sienten más cómodos con los cronogramas de alquiler de los tasadores porque hay cientos de arrendamientos comparables para usar.
Comprar una propiedad de alquiler en Chicago con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $67,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $268,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,874 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del Condado de Cook de aproximadamente $581/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $134/mes, y tu PITIA total se acerca a $2,589/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Chicago debería generar aproximadamente $2,025/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $2,589, eso produce una relación DSCR estimada de 0.78x. Esto está muy por debajo del umbral de 1.0 en un contrato de arrendamiento a largo plazo, lo cual es típico para un mercado en este rango de precios. La financiación aquí generalmente funciona de una de tres maneras: un pago inicial mayor, un producto DSCR sin relación, o calificar con ingresos por alquiler a corto plazo en lugar de alquiler a largo plazo.
Si tienes la intención de operar la propiedad como alquiler a corto plazo, los ingresos brutos nocturnos estimados en Chicago son de alrededor de $3,050/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos por STR dólar por dólar; generalmente aplican un recorte del 25%–30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicar un recorte del 28% da un efectivo de $2,196/mes, o una relación DSCR de 0.85x. Incluso con ingresos a corto plazo, este es un expediente ajustado, así que planifica un pago inicial mayor o una estructura sin relación.
Dos elementos específicos de Illinois a incluir en tu modelo: Illinois tiene la segunda tasa de impuesto a la propiedad efectiva más alta del país, y el ciclo de apelaciones de evaluación del Condado de Cook significa que tu línea de impuestos puede variar materialmente de un año a otro. Chicago también tiene una fuerte ordenanza de protección al inquilino con períodos de notificación extendidos que alargan la rotación. Específicamente en Chicago, el impuesto a la propiedad efectivo en propiedades de inversión ronda el 2.08% del valor anualmente, aproximadamente $6,968 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $1,608 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Chicago arroja una tasa de capitalización estimada del 4.50% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 13.8. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en -$564. El flujo de caja negativo con un 20% de pago inicial es común en mercados impulsados por la apreciación; los inversionistas aquí suelen aumentar el pago inicial, comprar por debajo de la mediana, agregar una unidad o operar la propiedad a corto plazo para cerrar la brecha.