Invertir en Chillicothe, OH — Análisis de mercado
Chillicothe es uno de los puntos de entrada de menor base en Ohio, con un precio medio de vivienda de alrededor de $195,000. Chillicothe es un mercado más pequeño de Ohio. Los precios de entrada son bajos y las proporciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Chillicothe con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $39,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $156,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,091 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Ross de aproximadamente $247/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $78/mes, y tu PITIA total asciende a cerca de $1,416/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide en tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Chillicothe debería generar aproximadamente $1,600/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,416, eso produce una proporción DSCR estimada de 1.13x. Esto supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los prestamistas DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podría empujar el archivo a un nivel inferior; vale la pena hacer una prueba de estrés antes de presentar la oferta.
Dos elementos específicos de Ohio para incluir en tu modelo: los condados de Ohio realizan una reevaluación completa en un ciclo de seis años con una actualización de tres años, y varios condados del centro y noreste de Ohio registraron aumentos de valoración de dos dígitos en el último ciclo; incluye una escalada de impuestos en el segundo año de cualquier pro forma de alquiler de Ohio. En Chillicothe específicamente, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión ronda el 1.52% del valor anualmente, aproximadamente $2,964 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $936 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Chillicothe arroja una tasa de capitalización estimada del 6.10% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 10.2. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $184 positivo. Un archivo que genera flujo de efectivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.