Invertir en Claremont, NH — Análisis de mercado
Claremont es uno de los puntos de entrada de menor base en New Hampshire, con un precio medio de vivienda de alrededor de $235,000. Claremont es un mercado más pequeño de New Hampshire. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Claremont con un préstamo DSCR significa aportar un mínimo de $47,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $188,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,315 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Sullivan de aproximadamente $351/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $94/mes, y tu PITIA total se acerca a $1,759/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide de tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Claremont debería generar aproximadamente $1,850/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,759, eso produce una relación DSCR estimada de 1.05x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podría empujar el archivo a un nivel inferior; vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Dos elementos específicos de New Hampshire para incluir en tu modelo: New Hampshire no tiene impuesto sobre la renta ni impuesto sobre las ventas, pero se financia con algunas de las tasas de impuestos a la propiedad más altas del país, a menudo el 1.7% o más del valor de mercado total, lo cual es el mayor obstáculo para una relación DSCR aquí. El estado sí cobra un impuesto sobre comidas y habitaciones en alquileres a corto plazo. Específicamente en Claremont, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión ronda el 1.79% del valor anualmente, aproximadamente $4,207 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $1,128 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Claremont arroja una tasa de capitalización estimada del 5.86% utilizando un margen NOI del 62% y un multiplicador de alquiler bruto de 10.6. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $91 positivo. Un archivo con flujo de efectivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.