Invertir en Plymouth, NH — Análisis de Mercado
Plymouth es uno de los puntos de entrada de menor base en New Hampshire, con un precio medio de vivienda de alrededor de $375,000. Plymouth es un mercado de ciudad universitaria. La demanda de estudiantes y profesores crea una ocupación confiable, pero el arrendamiento es estacional: la mayoría de las colocaciones del año ocurren en una estrecha ventana de verano, y el arrendamiento por habitación a menudo produce más renta bruta que un solo arrendamiento de casa completa.
Comprar una propiedad de alquiler en Plymouth con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $75,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $300,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas de DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a unos $2,098 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Grafton de aproximadamente $559/mes y el seguro de propietario de alrededor de $150/mes, y tu PITIA total asciende a cerca de $2,807/mes. Esa cifra de PITIA —no el P&I— es lo que el prestamista divide entre tu renta.
Un arrendamiento a largo plazo en Plymouth debería generar aproximadamente $2,500/mes en renta bruta. Frente a un PITIA de $2,807, eso produce una relación DSCR estimada de 0.89x. Eso se queda justo por debajo del mínimo de 1.0. Este es un resultado muy común en Plymouth y no anula el trato: pasar a un 25% de pago inicial ($93,750) reduce el pago lo suficiente como para cerrar la mayor parte de la brecha, y varios niveles financiarán hasta 0.75 con un recargo en la tasa.
Si tienes la intención de operar la propiedad como alquiler a corto plazo, el ingreso bruto nocturno estimado en Plymouth es de alrededor de $3,750/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan el ingreso bruto por STR dólar por dólar; típicamente lo recortan entre un 25% y un 30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicar un recorte del 28% da un efectivo de $2,700/mes, o una relación DSCR de 0.96x. Incluso con ingresos a corto plazo, este es un expediente ajustado, así que planifica un pago inicial mayor o una estructura sin relación.
Dos elementos específicos de New Hampshire a incluir en tu modelo: New Hampshire no tiene impuesto sobre la renta ni sobre las ventas y financia los pueblos casi en su totalidad a través del impuesto a la propiedad, por lo que las tasas efectivas cercanas al 1.8% son normales y la tasa establecida por el pueblo importa más que cualquier otra entrada en un alquiler de New Hampshire. Las ciudades de Lakes Region y White Mountains también han añadido reglas de registro y ocupación de alquileres a corto plazo que varían de un pueblo a otro. En Plymouth específicamente, el impuesto a la propiedad efectivo en propiedades de inversión ronda el 1.79% del valor anualmente —aproximadamente $6,713 al año al precio medio— y el seguro de propietario cerca de $1,800 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Plymouth arroja una tasa de capitalización estimada del 4.96% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de renta bruta de 12.5. El flujo de caja mensual en un arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en -$307. El flujo de caja negativo con un 20% de pago inicial es común en mercados impulsados por la apreciación; los inversionistas aquí suelen aumentar el pago inicial, comprar por debajo de la mediana, añadir una unidad o operar la propiedad a corto plazo para cerrar la brecha.