Invertir en Clarksville, AR — Análisis de mercado
Clarksville es uno de los puntos de entrada de menor base en Arkansas, con un precio medio de vivienda de alrededor de $175,000. Clarksville es un mercado más pequeño de Arkansas. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Clarksville con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $35,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $140,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas de DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a unos $979 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Johnson de aproximadamente $90/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $70/mes, y tu PITIA total se acerca a $1,139/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide de tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Clarksville debería generar aproximadamente $1,475/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,139, eso produce una relación DSCR estimada de 1.29x. Eso supera cómodamente el mínimo de 1.0 y te coloca en el nivel de precios DSCR más sólido que ofrecen la mayoría de los prestamistas, lo que generalmente significa una mejora de la tasa del 0.25% al 0.50% en comparación con un trato de equilibrio.
Dos elementos específicos de Arkansas para incluir en tu modelo: Arkansas evalúa al 20% del valor tasado y la Enmienda 79 limita los aumentos anuales al 5% para viviendas principales, pero al 10% para propiedades que no son viviendas principales, y ese límite se restablece por completo en la transferencia; la primera factura de impuestos para inversionistas después del cierre suele ser la real. Específicamente en Clarksville, el impuesto a la propiedad efectivo sobre propiedades de inversión asciende a alrededor del 0.62% del valor anualmente, aproximadamente $1,085 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $840 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Clarksville arroja una tasa de capitalización estimada del 6.27% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 9.9. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $336 positivos. Un archivo con flujo de efectivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.