Invertir en Cleveland, TN — Análisis de Mercado
Cleveland es uno de los puntos de entrada de menor base en Tennessee, con un precio medio de vivienda de alrededor de $320,000. Cleveland es un mercado más pequeño de Tennessee. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Cleveland con un préstamo DSCR significa dar un mínimo de $64,000 de pago inicial (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $256,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales de los inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a unos $1,790 al mes. Agrega los impuestos a la propiedad del Condado de Bradley de aproximadamente $181/mes y el seguro de propietario de alrededor de $128/mes, y tu PITIA total se acerca a los $2,099/mes. Esa cifra de PITIA — no el P&I — es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Cleveland debería generar aproximadamente $2,375/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $2,099, eso produce una relación DSCR estimada de 1.13x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podrían empujar el expediente a un nivel inferior — vale la pena probarlo antes de hacer la oferta.
Si tienes la intención de operar la propiedad como alquiler a corto plazo, el ingreso bruto nocturno estimado en Cleveland es de alrededor de $3,575/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan el ingreso bruto de STR dólar por dólar — típicamente le aplican un recorte del 25%–30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y gestión. Aplicar un recorte del 28% da un efectivo de $2,574/mes, o una relación DSCR de 1.23x. Sobre una base de alquiler a corto plazo, las matemáticas cambian sustancialmente y el trato se suscribe muy por encima del mínimo.
Dos elementos específicos de Tennessee para incluir en tu modelo: Tennessee no tiene impuesto estatal sobre la renta de los salarios y es muy favorable a los propietarios. El corredor de Smokies (Condado de Sevier) es uno de los mercados de alquiler a corto plazo de mayores ingresos en los Estados Unidos. En Cleveland específicamente, el impuesto a la propiedad efectivo sobre propiedades de inversión asciende a alrededor del 0.68% del valor anualmente — aproximadamente $2,176 al año al precio medio — y el seguro de propietario cerca de $1,536 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Cleveland arroja una tasa de capitalización estimada del 5.52% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 11.2. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $276 positivo. Un expediente que genera flujo de efectivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.