Invertir en Bristol, TN — Análisis de Mercado
Bristol es uno de los puntos de entrada de menor base en Tennessee, con un precio medio de vivienda de alrededor de $250,000. Bristol es un mercado más pequeño de Tennessee. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Bristol con un préstamo DSCR significa dar un pago inicial mínimo de $50,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $200,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,398 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Sullivan de aproximadamente $142/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $100/mes, y tu PITIA total asciende a cerca de $1,640/mes. Esa cifra de PITIA — no el P&I — es en lo que el prestamista divide tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Bristol debería generar aproximadamente $1,950/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,640, eso produce una relación DSCR estimada de 1.19x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podrían empujar el expediente a un nivel inferior — vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Si tienes la intención de operar la propiedad como un alquiler a corto plazo, los ingresos brutos nocturnos estimados en Bristol son de alrededor de $2,925/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos STR dólar por dólar — típicamente aplican un recorte del 25%–30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y gestión. Aplicar un recorte del 28% da un efectivo de $2,106/mes, o una relación DSCR de 1.28x. Sobre una base de alquiler a corto plazo, las matemáticas cambian sustancialmente y el trato se suscribe muy por encima del mínimo.
Dos elementos específicos de Tennessee para incluir en tu modelo: Tennessee evalúa las propiedades residenciales y de alquiler al 25% del valor tasado y no tiene impuesto estatal sobre la renta de alquileres, pero los permisos de alquiler a corto plazo de los condados de Sevier y Blount son específicos del condado — confirma la clasificación de zonificación de la propiedad antes de suscribir los ingresos nocturnos. Específicamente en Bristol, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión asciende a alrededor del 0.68% del valor anualmente — aproximadamente $1,700 al año al precio mediano — y el seguro de propietario cerca de $1,200 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Bristol se calcula con una tasa de capitalización estimada del 5.80% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 10.7. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $310 positivo. Un expediente que genera flujo de efectivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.