Invertir en Douglas, WY — Análisis de mercado
Douglas es uno de los puntos de entrada de menor base en Wyoming, con un precio medio de vivienda de alrededor de $285,000. Douglas es un mercado más pequeño de Wyoming. Los precios de entrada son bajos y las relaciones de alquiler bruto a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Douglas con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $57,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $228,000 con un 80% LTV. Con los precios actuales para inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital y los intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,594 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Converse de aproximadamente $138/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $138/mes, y tu PITIA total asciende a cerca de $1,870/mes. Esa cifra de PITIA — no el P&I — es en lo que el prestamista divide tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Douglas debería generar aproximadamente $2,150/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,870, eso produce una relación DSCR estimada de 1.15x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los programas DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podrían empujar el archivo a un nivel inferior — vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Dos elementos específicos de Wyoming para incluir en tu modelo: Wyoming no tiene impuesto estatal sobre la renta y no tiene impuesto sobre los ingresos de LLC, por lo que tantos inversores de fuera del estado poseen propiedades de alquiler en entidades de Wyoming. El condado de Teton es uno de los mercados menos asequibles del país en relación con los salarios locales. Específicamente en Douglas, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión ronda el 0.58% del valor anualmente — aproximadamente $1,653 al año al precio medio — y el seguro de propietario cerca de $1,653 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Douglas arroja una tasa de capitalización estimada del 5.61% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 11.0. El flujo de caja mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $280 positivo. Un archivo con flujo de caja con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.