Invertir en Evansville, IN — Análisis de Mercado
Evansville es uno de los puntos de entrada de menor base en Indiana, con un precio medio de vivienda de alrededor de $170,000. Como metrópolis principal, Evansville te ofrece el grupo de inquilinos más grande del condado de Vanderburgh, el tipo de mercado donde una vacante se mide en días en lugar de meses, y donde los prestamistas se sienten más cómodos con los cronogramas de alquiler de los tasadores porque hay cientos de arrendamientos comparables de los que extraer información.
Comprar una propiedad de alquiler en Evansville con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $34,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $136,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a unos $951 al mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Vanderburgh de aproximadamente $122/mes y el seguro de propietario de unos $68/mes, y tu PITIA total asciende a unos $1,141/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Evansville debería generar aproximadamente $1,200/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,141, eso produce una relación DSCR estimada de 1.05x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podría empujar el expediente a un nivel inferior; vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Dos elementos específicos de Indiana para incluir en tu modelo: Indiana limita el impuesto a la propiedad al 2% del valor bruto tasado para propiedades residenciales de alquiler, un disyuntor constitucional que brinda a los inversionistas un costo de mantenimiento inusualmente predecible. Combinado con plazos de desalojo rápidos y favorables para el propietario, es uno de los estados con flujo de efectivo más eficiente del Medio Oeste. Específicamente en Evansville, el impuesto a la propiedad efectivo en propiedades de inversión ronda el 0.86% del valor anualmente, aproximadamente $1,462 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $816 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Evansville arroja una tasa de capitalización estimada del 5.25% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 11.8. El flujo de efectivo mensual en un arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $59 positivos. Un expediente con flujo de efectivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.