Invertir en Florence, SC — Análisis de Mercado
Florence es uno de los puntos de entrada de menor base en South Carolina, con un precio medio de vivienda de alrededor de $225,000. Florence es un mercado más pequeño de South Carolina. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Florence con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $45,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $180,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversionistas DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,259 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del Florence County de aproximadamente $184/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $90/mes, y tu PITIA total se acerca a los $1,532/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide en tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Florence debería generar aproximadamente $1,800/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,532, eso produce una relación DSCR estimada de 1.17x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podría empujar el expediente a un nivel inferior; vale la pena hacer una prueba de estrés antes de presentar la oferta.
Dos elementos específicos de South Carolina para incluir en tu modelo: South Carolina grava la propiedad ocupada por el propietario con una tasa de evaluación del 4%, pero la propiedad de inversión con un 6%, por lo que los costos de mantenimiento para inversionistas son significativamente más altos que los de una propiedad comparable ocupada por el propietario en la misma calle. Específicamente en Florence, el impuesto a la propiedad efectivo sobre la propiedad de inversión es de alrededor del 0.98% del valor anualmente, aproximadamente $2,205 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $1,080 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Florence arroja una tasa de capitalización estimada del 5.95% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 10.4. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $268 positivo. Un expediente con flujo de efectivo positivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no disminuya.