Invertir en Gillette, WY — Análisis de mercado
Gillette es uno de los puntos de entrada de menor base en Wyoming, con un precio medio de vivienda de alrededor de $300,000. Gillette es un mercado más pequeño de Wyoming. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Gillette con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $60,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $240,000 con un LTV del 80%. Con el precio actual para inversores DSCR cercano al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,678 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Campbell de aproximadamente $145/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $145/mes, y tu PITIA total se acerca a los $1,968/mes. Esa cifra de PITIA — no el P&I — es lo que el prestamista divide en tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Gillette debería generar aproximadamente $2,250/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,968, eso produce una relación DSCR estimada de 1.14x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los estantes DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podrían empujar el expediente a un nivel inferior — vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Dos elementos específicos de Wyoming para incluir en tu modelo: Wyoming no tiene impuesto estatal sobre la renta y no tiene impuesto sobre los ingresos de LLC, por lo que muchos inversores de fuera del estado poseen propiedades de alquiler en entidades de Wyoming. El condado de Teton es uno de los mercados menos asequibles del país en relación con los salarios locales. Específicamente en Gillette, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión ronda el 0.58% del valor anualmente — aproximadamente $1,740 al año al precio medio — y el seguro de propietario cerca de $1,740 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Gillette se calcula con una tasa de capitalización estimada del 5.58% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 11.1. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $282 positivos. Un expediente que genera flujo de efectivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.