Invertir en Goshen, IN — Análisis de Mercado
Goshen es uno de los puntos de entrada de menor base en Indiana, con un precio medio de vivienda de alrededor de $230,000. Goshen es un mercado más pequeño de Indiana. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Goshen con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $46,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $184,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a unos $1,287 al mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Elkhart de aproximadamente $165/mes y el seguro de propietario de unos $92/mes, y tu PITIA total se acerca a los $1,543/mes. Esa cifra de PITIA —no el P&I— es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un arrendamiento a largo plazo en Goshen debería generar aproximadamente $1,825/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,543, eso produce una relación DSCR estimada de 1.18x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para sus precios base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podría llevar el expediente a un nivel inferior; vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Dos elementos específicos de Indiana para incluir en tu modelo: Indiana limita el impuesto a la propiedad al 2% del valor bruto tasado para propiedades de alquiler residenciales, un interruptor constitucional que brinda a los inversores un costo de mantenimiento inusualmente predecible. Combinado con plazos de desalojo rápidos y favorables para los propietarios, es uno de los estados con mayor flujo de efectivo en el Medio Oeste. Específicamente en Goshen, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión asciende a alrededor del 0.86% del valor anualmente, aproximadamente $1,978 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $1,104 al año.
En cuanto a las métricas de rendimiento, Goshen arroja una tasa de capitalización estimada del 5.90% utilizando un margen NOI del 62% y un multiplicador de alquiler bruto de 10.5. El flujo de efectivo mensual en un arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $282 positivos. Un expediente con flujo de efectivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.