Invertir en Green River, WY — Análisis de mercado
Green River es uno de los puntos de entrada de menor base en Wyoming, con un precio medio de vivienda de alrededor de $265,000. Green River es un mercado más pequeño de Wyoming. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Green River con un préstamo DSCR significa dar un pago inicial mínimo de $53,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $212,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $1,482 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Sweetwater de aproximadamente $128/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $128/mes, y tu PITIA total asciende a cerca de $1,739/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide en tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Green River debería generar aproximadamente $2,050/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $1,739, eso produce una relación DSCR estimada de 1.18x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podrían empujar el expediente a un nivel inferior; vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Dos elementos específicos de Wyoming para incluir en tu modelo: Wyoming no tiene impuesto estatal sobre la renta ni impuesto sobre los ingresos de LLC, razón por la cual tantos inversores de fuera del estado poseen propiedades de alquiler en entidades de Wyoming. El condado de Teton es uno de los mercados menos asequibles del país en relación con los salarios locales. Específicamente en Green River, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión asciende a alrededor del 0.58% del valor anualmente, aproximadamente $1,537 al año al precio mediano, y el seguro de propietario cerca de $1,537 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Green River proyecta una tasa de capitalización estimada del 5.76% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de renta bruta de 10.8. El flujo de caja mensual en un arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $311 positivos. Un archivo con flujo de caja con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.