Invertir en Sheridan, WY — Análisis de mercado
Sheridan tiene precios en la mitad del mercado de Wyoming, con un precio medio de vivienda de alrededor de $450,000. Sheridan es un mercado más pequeño de Wyoming. Los precios de entrada son bajos y las relaciones brutas de alquiler a precio se encuentran entre las mejores del estado, pero los tasadores tienen menos comparables de alquiler con los que trabajar, y una sola vacante representa una parte mucho mayor de los ingresos anuales de lo que sería en una metrópolis.
Comprar una propiedad de alquiler en Sheridan con un préstamo DSCR significa un pago inicial mínimo de $90,000 (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $360,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales de los inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital e intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $2,517 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del condado de Sheridan de aproximadamente $218/mes y el seguro de propietario de aproximadamente $218/mes, y tu PITIA total asciende a cerca de $2,952/mes. Esa cifra de PITIA — no el P&I — es lo que el prestamista divide en tu alquiler.
Un contrato de arrendamiento a largo plazo en Sheridan debería generar aproximadamente $3,075/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $2,952, eso produce una relación DSCR estimada de 1.04x. Eso supera el mínimo estándar de 1.0, que es el umbral que la mayoría de los productos DSCR requieren para su precio base. No hay mucho margen, por lo que una reevaluación de impuestos o un aumento del seguro podría empujar el expediente a un nivel inferior — vale la pena hacer una prueba de estrés antes de hacer la oferta.
Si tienes la intención de operar la propiedad como un alquiler a corto plazo, los ingresos brutos nocturnos estimados en Sheridan son de alrededor de $6,600/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos STR dólar por dólar — típicamente aplican un recorte del 25%–30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y administración. Aplicar un recorte del 28% da un efectivo de $4,752/mes, o una relación DSCR de 1.61x. Sobre una base de alquiler a corto plazo, las matemáticas cambian sustancialmente y el trato se suscribe muy por encima del mínimo.
Dos elementos específicos de Wyoming para incluir en tu modelo: Wyoming no tiene impuesto estatal sobre la renta y no tiene impuesto sobre los ingresos de LLC, por lo que muchos inversores de fuera del estado poseen propiedades de alquiler en entidades de Wyoming. El condado de Teton es uno de los mercados menos asequibles del país en relación con los salarios locales. Específicamente en Sheridan, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión asciende a alrededor del 0.58% del valor anualmente — aproximadamente $2,610 al año al precio medio — y el seguro de propietario cerca de $2,610 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Sheridan se calcula con una tasa de capitalización estimada del 5.08% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 12.2. El flujo de efectivo mensual en un contrato de arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $123 positivo. Un expediente que genera flujo de efectivo con un 20% de pago inicial es la excepción en la mayoría de los mercados en este momento, y te da margen para absorber una tasa que no baja.