Invertir en Harpers Ferry, WV — Análisis de Mercado
Los precios de Harpers Ferry se encuentran en el medio del mercado de Virginia Occidental, con un precio medio de vivienda de alrededor de $400,000. Harpers Ferry es un mercado de resorts y alquileres vacacionales. El número de alquiler a largo plazo rara vez cuenta la historia real; el caso de inversión generalmente se basa en los ingresos nocturnos, y los prestamistas que aceptan ingresos documentados por alquiler a corto plazo evalúan estas transacciones de manera muy diferente a los prestamistas que no lo hacen.
Comprar una propiedad de alquiler en Harpers Ferry con un préstamo DSCR significa aportar un mínimo de $80,000 de pago inicial (20% del precio de compra), dejando un monto de préstamo de $320,000 con un LTV del 80%. Con los precios actuales para inversores DSCR cercanos al 7.50%, el capital y los intereses de ese préstamo ascienden a aproximadamente $2,237 por mes. Agrega los impuestos a la propiedad del Condado de Jefferson de aproximadamente $190/mes, el seguro de propietario de alrededor de $160/mes, y una asignación de HOA/asociación maestra de $180/mes, y tu PITIA total se acerca a $2,767/mes. Esa cifra de PITIA, no el P&I, es lo que el prestamista divide entre tu alquiler.
Un arrendamiento a largo plazo en Harpers Ferry debería generar aproximadamente $1,500/mes en alquiler bruto. Frente a un PITIA de $2,767, eso produce una relación DSCR estimada de 0.54x. Esto está muy por debajo del umbral de 1.0 en un arrendamiento a largo plazo, lo cual es típico para un mercado con este nivel de precios. La financiación aquí generalmente funciona de una de tres maneras: un pago inicial mayor, un producto DSCR sin relación o calificar con ingresos por alquiler a corto plazo en lugar de alquiler a largo plazo.
Si tienes la intención de operar la propiedad como un alquiler a corto plazo, los ingresos brutos nocturnos estimados en Harpers Ferry son de alrededor de $3,225/mes durante un año completo. Los prestamistas no acreditan los ingresos brutos de STR dólar por dólar; generalmente aplican un recorte del 25% al 30% por vacantes, limpieza, tarifas de plataforma y gestión. Aplicar un recorte del 28% da un efectivo de $2,322/mes, o una relación DSCR de 0.84x. Incluso con ingresos a corto plazo, este es un archivo ajustado, así que planifica un pago inicial mayor o una estructura sin relación.
Dos elementos específicos de Virginia Occidental para incorporar a tu modelo: Virginia Occidental tiene la tasa de impuesto a la propiedad efectiva más baja al este del Misisipi y algunos de los precios de entrada más bajos del país, lo que produce relaciones de alquiler bruto a precio difíciles de encontrar en cualquier otro lugar. El panhandle oriental funciona como un mercado de viajeros de DC y los precios se ajustan en consecuencia. Específicamente en Harpers Ferry, el impuesto a la propiedad efectivo sobre las propiedades de inversión asciende a alrededor del 0.57% del valor anualmente, aproximadamente $2,280 al año al precio medio, y el seguro de propietario cerca de $1,920 al año.
En cuanto a las métricas de retorno, Harpers Ferry proyecta una tasa de capitalización estimada del 2.79% utilizando un margen NOI del 62%, y un multiplicador de alquiler bruto de 22.2. El flujo de efectivo mensual en un arrendamiento a largo plazo con un 20% de pago inicial se estima en $1,267 negativo. El flujo de efectivo negativo con un 20% de pago inicial es común en mercados impulsados por la apreciación; los inversores aquí suelen aumentar el pago inicial, comprar por debajo de la mediana, añadir una unidad o operar la propiedad a corto plazo para cerrar la brecha.